5 secretos de la normativa de Los Ahijones que mejorarán tu futura casa

Cuando compramos un piso sobre plano, solemos quedarnos con los renders bonitos y los metros cuadrados. Pero hay algo mucho más profundo que determina cómo será tu vida en esa casa: la Normativa Urbanística del desarrollo.

He estado analizando el “Texto Refundido de las Normas Pormenorizadas” de Los Ahijones y, como futuro vecino, hay varias sorpresas técnicas que me han dejado muy tranquilo. Aquí te cuento las 5 cosas que más te interesan si estás pensando en comprar aquí.

1. Techos más altos: la sensación de amplitud

Este es, para mí, el punto más importante. La normativa de Los Ahijones (Art. 5.3.10) exige una altura de piso a piso de 295 cm.

¿Por qué es esto una gran noticia? Es importante distinguir entre “altura de piso” (de suelo a suelo del vecino de arriba) y “altura libre” (de suelo a techo). El Plan General de Madrid (PGOUM 97) establece una altura libre mínima de 250 cm para estancias vivideras.

En Los Ahijones, esos 295 cm de estructura garantizan que, tras descontar el grosor del forjado y el suelo (unos 40 cm), nos quede una altura libre de unos 255-260 cm en salones y dormitorios. Es un “extra” de 5-10 cm sobre el mínimo estricto que se agradece mucho.

El verdadero lujo está en los bajos: En las Plantas Bajas, la normativa exige una altura estructural de 320 cm. Aquí sí que podremos hablar de techos de casi 2,80 metros de altura libre. Si tienes opción de comprar un bajo con jardín, la sensación de amplitud será espectacular.

2. Más plazas de garaje por vivienda

¿Cansado de que los pisos nuevos vengan con una sola plaza de garaje y tengas que comprar la segunda aparte? En Los Ahijones la normativa es bastante generosa.

Se exige un estándar de 1,5 plazas de aparcamiento por cada 100 m² edificables (Art. 4.8). Esto significa que la gran mayoría de viviendas de 3 dormitorios (que suelen rondar los 90-110 m²) vendrán, por obligación, con dos plazas de garaje incluidas.

Además, se obliga a que un porcentaje de las plazas sean más grandes de lo habitual para personas con movilidad reducida, lo que suele redundar en garajes más espaciosos y cómodos para todos.

3. Adiós a los aires acondicionados “colgando”

Todos hemos visto edificios nuevos donde, al poco tiempo, empiezan a aparecer cajas de aire acondicionado rompiendo la estética de la fachada. En Los Ahijones, esto será imposible.

La normativa (Art. 5.16) obliga a que todas las instalaciones (unidades exteriores de climatización, calderas, etc.) estén integradas en la arquitectura o situadas en la cubierta del edificio. No podrán ser visibles desde la calle. Esto garantiza que el barrio mantendrá una estética moderna y limpia con el paso de los años.

4. Tendederos protegidos de las miradas

Relacionado con lo anterior, la normativa también protege la estética visual en cuanto a la colada. Los tendederos deben contar con elementos de ocultación (como celosías o muros calados) que impidan ver la ropa tendida desde la vía pública.

Parece un detalle menor, pero es lo que diferencia a un barrio que en 10 años se ve “degradado” de uno que se mantiene como el primer día.

5. Terrazas más privadas y protegidas

La normativa regula los “vuelos” y salientes de las fachadas. En muchas zonas de Los Ahijones, se fomenta que las terrazas no sean simples balcones pegados a la fachada, sino que formen parte de la volumetría del edificio (tipo logia).

Esto significa que muchas de las terrazas que veremos en las promociones serán retranqueadas, lo que ofrece:

• Mucha más privacidad respecto a los vecinos de arriba y los lados.
• Mejor protección contra el viento y la lluvia.
• Una estética mucho más sólida y moderna del edificio.

6. Un barrio a escala humana (y apto para el teletrabajo)

Olvídate de las torres interminables que te hacen sentir una hormiga. La normativa general establece una altura máxima de Baja + 4 plantas (aprox. 18 metros) para la mayoría de manzanas residenciales. Esto garantiza luz solar en las calles y una densidad de población equilibrada.

Además, si eres de los que teletrabaja, te gustará saber que los “despachos profesionales domésticos” están contemplados explícitamente como uso compatible dentro de la vivienda. El barrio nace preparado para la realidad laboral de 2026.

Bonus: El documento oficial

Si eres de los que, como yo, les gusta leer hasta la última coma, puedes consultar el documento oficial completo aquí:

📄 Documento: Normativa Urbanística Los Ahijones - Texto Refundido

Conclusión

La normativa de Los Ahijones no solo busca hacer un barrio bonito, sino que obliga a las promotoras a construir con unos estándares de calidad superiores a la media de Madrid en aspectos clave como la altura de techos o el número de plazas de garaje.

Si estás comparando promociones entre diferentes barrios del Este de Madrid, ten en cuenta estos “detalles técnicos”. A la larga, son los que marcan la diferencia en tu calidad de vida diaria.

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¿Te ha sorprendido algún punto de la normativa? ¿Hay algo específico que te gustaría que analizara?