Precio de la vivienda libre en Los Ahijones y el sureste de Madrid
El sureste de Madrid se ha convertido en una de las zonas con mayor desarrollo urbanístico de la capital. Barrios como Los Ahijones, El Cañaveral, Los Berrocales, Los Cerros y Valdecarros ofrecen miles de viviendas de obra nueva, tanto de vivienda libre como protegida.
En esta página analizamos y comparamos los precios por metro cuadrado de vivienda libre obra nueva de cada desarrollo, actualizados semanalmente con datos de las promociones disponibles en el mercado. Esto te permite conocer cuál es el barrio más económico y dónde encontrar la mejor relación calidad-precio para comprar tu vivienda en Madrid.
* Los datos mostrados corresponden exclusivamente a vivienda libre de obra nueva. No se incluyen viviendas de protección (VPO, VPPB, VPPL, etc.) ni vivienda de segunda mano.
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Si estás buscando vivienda nueva en el sureste de Madrid, esta es tu mejor herramienta.
Precios por barrio
Comparativa de precios de vivienda libre en los nuevos desarrollos del sureste de Madrid. Los datos se obtienen de Idealista y pueden no ser 100% exactos, ya que los criterios varían entre anuncios (ej: precios con o sin IVA, m² de uso privativo vs. incluyendo zonas comunes o garaje).
Cambios respecto a la semana anterior
Detalle por barrio:
| Barrio | Precio medio | m² medios | Precio/m² | VL | VP | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| Valdecarros | 441.648 € | 112 m² | 4077 € | 3 prom
(3) 21 viv
(21) | 4 prom
(4) 24 viv
(24) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Promociones de Vivienda Libre en Valdecarros Horizonte Valdecarros — Proel (7 viviendas)
Residencial Lua — Premier España (8 viviendas)
1 promoción más en Valdecarros Regístrate gratis para ver todas las promociones y viviendas disponibles. Vivienda Protegida en Valdecarros Solo informativo — no se incluye en los cálculos VP Residencial Boson — Grupo Ibosa (3 viviendas)
VP Residencial Nashira — Grupo Ibosa (1 viviendas)
2 promociones más de VP en Valdecarros Regístrate gratis para ver todas las promociones. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Los Cerros | 329.950 € | 78 m² | 4227 € | 2 prom
(2) 16 viv
(16) | 8 prom
(8) 37 viv
(35) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Promociones de Vivienda Libre en Los Cerros Célere Fortuna — Via Célere Desarrollos Inmobiliarios (8 viviendas)
Celere Tiber — Via Célere Desarrollos Inmobiliarios (8 viviendas)
Vivienda Protegida en Los Cerros Solo informativo — no se incluye en los cálculos VP Cooper Los Cerros — Gestilar (1 viviendas)
VP Enea Mistral — Novogar (1 viviendas)
6 promociones más de VP en Los Cerros Regístrate gratis para ver todas las promociones. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Los Ahijones | 449.164 € | 104 m² | 4379 € | 7 prom
(7) 64 viv
(64) | 5 prom
(5) 14 viv
(15) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Promociones de Vivienda Libre en Los Ahijones Acalia II — Pryconsa (7 viviendas)
Baluarte de Sueños, S. COOP. MAD — Gestiona Ingescasa (24 viviendas)
5 promociones más en Los Ahijones Regístrate gratis para ver todas las promociones y viviendas disponibles. Vivienda Protegida en Los Ahijones Solo informativo — no se incluye en los cálculos VP Ahijones Horizon — Asentis (3 viviendas)
VP Ahijones Horizon II — ASENTIS (1 viviendas)
3 promociones más de VP en Los Ahijones Regístrate gratis para ver todas las promociones. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Los Berrocales | 477.867 € | 110 m² | 4764 € | 15 prom
(15) 58 viv
(60) | 4 prom
(4) 12 viv
(13) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Promociones de Vivienda Libre en Los Berrocales Ailén II — Pryconsa (4 viviendas)
Bera by Darya Homes — Darya Homes (7 viviendas)
13 promociones más en Los Berrocales Regístrate gratis para ver todas las promociones y viviendas disponibles. Vivienda Protegida en Los Berrocales Solo informativo — no se incluye en los cálculos VP Oasis Berrocales — Sinergia 24 (4 viviendas)
VP Residencial El Brezal — Serprocol (3 viviendas)
2 promociones más de VP en Los Berrocales Regístrate gratis para ver todas las promociones. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| El Cañaveral | 522.216 € | 114 m² | 5067 € | 7 prom
(7) 32 viv
(32) | 1 prom
(1) 2 viv
(2) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Promociones de Vivienda Libre en El Cañaveral Vivienda Protegida en El Cañaveral Solo informativo — no se incluye en los cálculos VP EON Cañaveral — Foro consultores inmobiliarios (2 viviendas) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Datos de Idealista. Las promotoras suelen tener más oferta en sus canales directos. Semana anterior entre paréntesis.
Valdecarros
Por dormitorios:
Los Cerros
Por dormitorios:
Los Ahijones
Por dormitorios:
Los Berrocales
Por dormitorios:
El Cañaveral
Por dormitorios:
Datos obtenidos de Idealista. Los precios son promedios y pueden no reflejar la disponibilidad actual.
Cómo se calculan estos precios
Los datos se recopilan de los anuncios publicados en Idealista por las promotoras y cooperativas que comercializan viviendas en cada uno de los desarrollos del sureste de Madrid. La actualización es semanal y se centra exclusivamente en obra nueva en comercialización activa.
- Qué se incluye: vivienda libre nueva sobre plano, en construcción o terminada y aún no vendida.
- Qué se excluye: vivienda protegida (VPPB, VPPL, VPO, VPT, VPPA), vivienda de segunda mano, alquiler y cooperativas en fase de pre-reserva sin precios públicos.
- Precio por m²: calculado dividiendo el precio total publicado en Idealista (sin IVA) entre los metros cuadrados construidos del anuncio. No se ajusta por trastero ni por plaza de garaje incluida.
- IVA no incluido: los precios mostrados son los publicados en Idealista, sin IVA. En obra nueva hay que sumar un 10% adicional sobre el precio final.
- Promedio del barrio: media simple de las promociones activas en cada desarrollo, sin ponderar por número de viviendas.
Esto significa que un barrio con pocas promociones de gama alta puede mostrar un precio medio más elevado del que tendría con una muestra mayor. La gráfica es una guía orientativa de tendencia, no una tasación.
Los cinco grandes desarrollos del sureste de Madrid
Los Ahijones
Situado entre Vicálvaro y la M-45, prevé unas 11.400 viviendas repartidas entre obra protegida y libre. Comercialización iniciada en 2023, con primeras entregas previstas a partir de 2026. Acceso por la A-3, conexión prevista con Línea 9 de Metro y proximidad a la futura ampliación del intercambiador de Conde de Casal. Para ver promociones activas consulta el listado de viviendas en Ahijones o el mapa interactivo del barrio.
El Cañaveral
El más avanzado de los cinco. Más de 14.000 viviendas previstas, con miles ya entregadas y habitadas. Cuenta con Metro (Línea 7 ampliada hasta El Cañaveral), colegios públicos, comercios y supermercados ya en funcionamiento. Precios habitualmente algo superiores al resto por su grado de consolidación.
Los Berrocales
El más grande del sureste, con previsión de 22.300 viviendas. Lindando con Vicálvaro y Rivas-Vaciamadrid, las primeras promociones se han comercializado entre 2023 y 2025. Por estar en fase temprana, suele mostrar precios por m² competitivos en vivienda libre.
Los Cerros
Desarrollo de unas 14.300 viviendas al sur de la A-3, junto a San Blas y Coslada. Comercialización activa con varias promotoras y cooperativas. Más información en la página de viviendas de Los Cerros.
Valdecarros
El de mayor envergadura a largo plazo: más de 50.000 viviendas proyectadas en varias fases. Está en fase inicial, con las primeras promociones comercializándose. Por la distancia y el grado de urbanización, los precios suelen ser los más bajos del sureste.
Por qué comprar vivienda en el sureste de Madrid
Precios competitivos
Precios por m² inferiores a otras zonas de Madrid con obra nueva comparable.
Buenas conexiones
Acceso directo a la M-45, M-50 y futuras ampliaciones del Metro de Madrid.
Barrios nuevos
Urbanizaciones modernas con zonas verdes, colegios y equipamientos nuevos.
Factores que hacen variar el precio dentro de una misma promoción
Dos viviendas idénticas en planta pueden tener una diferencia de precio de varias decenas de miles de euros según estos factores. Conocerlos ayuda a comparar promociones y a detectar oportunidades.
Planta y altura
Las plantas altas suelen revalorizarse más por mejores vistas y menos ruido. Diferencia típica: 2.000-4.000 € por planta.
Orientación
Sur y suroeste son las más valoradas por luz natural y eficiencia energética. Norte suele tener un descuento del 3-7%.
Tamaño de terraza
El m² de terraza suele computar al 50% del precio del m² construido. Una terraza grande puede sumar 10.000-25.000 €.
Garaje y trastero
Una plaza de garaje en el sureste ronda los 12.000-18.000 €. El trastero entre 4.000 y 8.000 €. Confirmar siempre qué está incluido.
Tipología
El precio por m² no es lineal: un piso de 2 dormitorios suele tener mayor precio por m² que uno de 3 o 4.
Estado de la obra
A menor avance de obra, menor precio (mayor riesgo). Una promoción terminada puede valer un 10-15% más que en fase de cimentación.
Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario en el sureste
¿Qué barrio del sureste de Madrid es más barato para comprar vivienda nueva?
¿Cuál es la diferencia entre vivienda libre, VPPB y VPPL?
¿Conviene esperar a comprar o comprar ahora sobre plano?
¿Qué factores hacen variar el precio entre viviendas de la misma promoción?
¿Los precios incluyen IVA, garaje y trastero?
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