Todos los gastos al comprar obra nueva en Madrid (2026)
IVA, AJD, notaría, registro, gestoría, tasación... Desglosamos todos los gastos reales de comprar una vivienda de obra nueva en Madrid en 2026, con ejemplos prácticos desde 200.000 hasta 500.000 euros.
Comprar una vivienda de obra nueva no es solo pagar el precio del piso. Hay una serie de impuestos, tasas y honorarios profesionales que se suman al precio de venta y que, si no los tienes en cuenta desde el principio, pueden descuadrarte el presupuesto. En Madrid, estos gastos adicionales suponen entre un 11% y un 13% del precio de compra.
En este artículo te desglosamos cada partida con cifras actualizadas a febrero de 2026, para que sepas exactamente cuánto dinero necesitas tener preparado antes de firmar.
Obra nueva vs segunda mano
Los impuestos de obra nueva y segunda mano son distintos. En obra nueva pagas IVA + AJD. En segunda mano pagas ITP (6% en Madrid). Este artículo se centra en obra nueva, que es el caso de todas las viviendas en nuevos desarrollos como Los Ahijones.
1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Es el impuesto principal en la compra de obra nueva. Se aplica sobre el precio total de la vivienda (incluidos garaje y trastero vinculados).
- Tipo general: 10% del precio de venta
- Tipo reducido: 4% para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública
El IVA se paga directamente a la promotora en el momento de la firma de la escritura de compraventa. Suele estar incluido en el plan de pagos que te presenta la promotora, pero conviene confirmarlo siempre.
¿Cuándo se aplica el 4%?
El tipo superreducido del 4% es poco habitual. Solo se aplica a viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, que son categorías muy concretas. La gran mayoría de viviendas protegidas en Madrid (VPPB y VPPL) tributan al 10%, igual que la vivienda libre.
Ejemplo
Para una vivienda protegida de 250.000 €, el IVA supone 25.000 €. Para una vivienda libre de 400.000 €, son 40.000 €. Es, con diferencia, la partida más grande de los gastos de compra.
2. AJD (Actos Jurídicos Documentados)
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava la escritura pública de compraventa. Solo se paga en obra nueva (en segunda mano no aplica, porque ahí se paga ITP).
- Tipo en la Comunidad de Madrid: 0,75% del precio escriturado
- Se paga ante la delegación de Hacienda de la Comunidad de Madrid, normalmente a través de la gestoría
El AJD se calcula sobre el valor real declarado en la escritura, que normalmente coincide con el precio de compra.
¿Hay bonificaciones?
En Madrid no existe una bonificación general del AJD para primera vivienda ni para menores de 35 años (esas bonificaciones se aplican al ITP en compra de segunda mano). El 0,75% es el tipo fijo para todos los compradores de obra nueva.
3. Gastos de notaría
La escritura pública de compraventa debe formalizarse ante notario. Los aranceles notariales están regulados por ley y son iguales en toda España (el notario puede aplicar un descuento máximo del 10%).
Los aranceles funcionan por tramos sobre el precio de la vivienda:
| Tramo del precio | Arancel |
|---|---|
| Hasta 6.010,12 € | 90 € (fijo) |
| De 6.010,13 a 30.050,61 € | 4,5 ‰ |
| De 30.050,62 a 60.101,21 € | 1,5 ‰ |
| De 60.101,22 a 150.253,03 € | 1 ‰ |
| De 150.253,04 a 601.012,10 € | 0,5 ‰ |
| Más de 601.012,10 € | 0,3 ‰ |
En la práctica, para viviendas de entre 200.000 y 500.000 euros en Madrid, el coste de notaría se sitúa entre 600 y 1.000 €. Para una vivienda protegida de 250.000 € ronda los 750 €; para una vivienda libre de 400.000 € se acerca a los 950 €.
¿Quién elige notario?
El comprador tiene derecho a elegir notario. La promotora puede sugerir uno, pero tú no estás obligado a aceptarlo. Si ya tienes un notario de confianza, comunícalo a la promotora con antelación.
4. Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad. Los aranceles registrales también están regulados por ley y funcionan por tramos similares a los notariales, aunque con importes menores.
Para viviendas en el rango de 200.000-500.000 €, el coste de registro se sitúa entre 400 y 700 €. Una vivienda de 250.000 € pagará unos 500 €; una de 400.000 €, unos 650 €.
La inscripción registral es lo que te da la protección legal como propietario frente a terceros. Técnicamente no es obligatoria, pero en la práctica es imprescindible: sin inscripción no podrás constituir hipoteca y tu propiedad no estará protegida.
5. Gestoría
La gestoría se encarga de tramitar la liquidación de impuestos (IVA, AJD) y la inscripción registral en tu nombre. No es obligatoria (podrías hacerlo tú mismo), pero es lo habitual y muy recomendable para evitar errores o retrasos.
- Coste típico: entre 250 y 400 €
Si contratas hipoteca, los gastos de gestoría de la hipoteca corren a cargo del banco (desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019). Pero la gestoría de la compraventa la paga el comprador.
6. Tasación
Si necesitas hipoteca (y la mayoría de compradores la necesitan), el banco exigirá una tasación oficial del inmueble, realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
- Coste típico: entre 250 y 500 € para un piso
El coste exacto depende del tamaño de la vivienda, la ubicación y la sociedad de tasación. Para una vivienda de 250.000 € espera unos 300-350 €; para una de 400.000-500.000 €, entre 400 y 500 €. Desde 2019, los gastos de tasación los paga el comprador (no el banco).
Consejo
Puedes elegir tu propia sociedad de tasación (no estás obligado a usar la que te sugiera el banco). Eso sí, tiene que estar homologada por el Banco de España. Comparar precios entre Tinsa, Arquitasa, Valmesa o UVE Valoraciones puede ahorrarte entre 50 y 150 €.
7. Gastos de hipoteca (si aplica)
Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, la mayoría de los gastos de constitución de hipoteca los asume el banco:
- Notaría de la hipoteca: paga el banco
- Registro de la hipoteca: paga el banco
- Gestoría de la hipoteca: paga el banco
- AJD de la hipoteca: paga el banco
- Tasación: paga el comprador (250-450 €)
- Comisión de apertura: depende del banco (muchos ya no la cobran)
Si tu banco cobra comisión de apertura, suele ser entre el 0% y el 0,5% del importe prestado. Para una hipoteca de 320.000 € (80% de una vivienda de 400.000 €), un 0,5% serían 1.600 €. Negocia este punto: muchos bancos la eliminan si contratas productos vinculados (seguro de hogar, vida, etc.).
Resumen: ¿cuánto voy a pagar en total?
Aquí viene la tabla que realmente necesitas. Calculamos todos los gastos para cinco escenarios de precio habituales en Madrid, desde vivienda protegida hasta vivienda libre:
| Concepto | 200.000 € | 250.000 € | 300.000 € | 400.000 € | 500.000 € |
|---|---|---|---|---|---|
| IVA (10%) | 20.000 € | 25.000 € | 30.000 € | 40.000 € | 50.000 € |
| AJD (0,75%) | 1.500 € | 1.875 € | 2.250 € | 3.000 € | 3.750 € |
| Notaría | ~600 € | ~750 € | ~850 € | ~950 € | ~1.000 € |
| Registro | ~400 € | ~500 € | ~600 € | ~650 € | ~700 € |
| Gestoría | ~300 € | ~300 € | ~350 € | ~350 € | ~400 € |
| Tasación | ~300 € | ~350 € | ~400 € | ~450 € | ~500 € |
| Total gastos | ~23.100 € | ~28.775 € | ~34.450 € | ~45.400 € | ~56.350 € |
| % sobre precio | ~11,5% | ~11,5% | ~11,5% | ~11,3% | ~11,3% |
| Precio + gastos | ~223.100 € | ~278.775 € | ~334.450 € | ~445.400 € | ~556.350 € |
Como ves, la regla del 11-12% adicional se cumple bastante bien en obra nueva. El IVA es el que se lleva la mayor parte (~10%), y el resto de gastos suma entre un 1,5% y un 2%.
¿Cuánto necesito tener ahorrado?
Esto es lo que muchos compradores descubren tarde. Si necesitas hipoteca, el banco normalmente te financia hasta el 80% del valor de tasación (o del precio de compra, el menor de los dos). Eso significa que necesitas cubrir con ahorros:
- El 20% de entrada que no financia el banco
- Todos los gastos del apartado anterior (~11-12%)
Es decir, necesitas tener ahorrado aproximadamente el 31-32% del precio de la vivienda.
| Precio vivienda | Entrada (20%) | Gastos (~11,5%) | Total ahorros necesarios |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 40.000 € | 23.100 € | ~63.100 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 28.775 € | ~78.775 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 34.450 € | ~94.450 € |
| 400.000 € | 80.000 € | 45.400 € | ~125.400 € |
| 500.000 € | 100.000 € | 56.350 € | ~156.350 € |
Vivienda protegida: más accesible
En vivienda protegida en Madrid, los precios son significativamente menores. Una VPPB de 80 m² en Zona A tiene un precio máximo de ~242.000 €, y una VPPB más pequeña puede situarse por debajo de los 200.000 €. Además, algunas entidades ofrecen financiación de hasta el 90% o incluso 95% para vivienda protegida, lo que reduce considerablemente el ahorro necesario.
Caso práctico: vivienda protegida en Los Ahijones
Veamos un ejemplo concreto con una VPPB en Los Ahijones (Zona A de Madrid):
- Vivienda: 80 m² útiles × 2.591,64 €/m² = 207.331 €
- Garaje: 20 m² × 1.295,82 €/m² = 25.916 €
- Trastero: 7 m² × 1.295,82 €/m² = 9.071 €
- Precio total: 242.318 €
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio vivienda + anejos | 242.318 € |
| IVA (10%) | 24.232 € |
| AJD (0,75%) | 1.817 € |
| Notaría | ~700 € |
| Registro | ~500 € |
| Gestoría | ~300 € |
| Tasación | ~350 € |
| Total gastos (sin entrada) | ~27.899 € |
| Entrada (20%) | 48.464 € |
| Total ahorros necesarios | ~76.363 € |
Si la vivienda es mediante cooperativa, recuerda que al ahorro anterior hay que sumar el capital social, que en los nuevos desarrollos del sureste puede oscilar entre 10.000 y 25.000 €. Consulta nuestro análisis sobre el capital social para entender bien esta partida.
Gastos recurrentes tras la compra
Además de los gastos de compra, conviene que tengas en cuenta los gastos que llegarán después:
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Se paga anualmente al ayuntamiento
- En Madrid capital el tipo es del 0,456% sobre el valor catastral
- En vivienda nueva, el valor catastral suele ser alto → recibos de 600-1.200 €/año
- Bonificación del 50% durante 3 años para viviendas nuevas (hay que solicitarla)
Comunidad de propietarios
- Cuota mensual variable según la urbanización: entre 50 y 150 €/mes es habitual en obra nueva con zonas comunes (piscina, gimnasio, etc.)
Seguro de hogar
- Obligatorio si tienes hipoteca (el de continente; el de contenido es opcional)
- Coste habitual: 150-350 €/año
Errores frecuentes al calcular el presupuesto
1. Olvidar los gastos y solo contar la entrada. El error más común. Si el piso cuesta 400.000 € y tienes 80.000 € ahorrados (el 20%), te faltan otros ~45.000 € para gastos. En vivienda libre, esos gastos adicionales pueden superar fácilmente los 40.000 €.
2. No distinguir obra nueva de segunda mano. Los impuestos son distintos. En segunda mano pagas ITP (6% en Madrid), que es menos que IVA + AJD (10,75%). Pero en segunda mano puede haber gastos de reforma que compensen esa diferencia.
3. Creer que el banco financia el 100%. Salvo excepciones (empleados de banca, viviendas del propio banco), la financiación estándar es del 80%. Para vivienda protegida hay más margen, pero no es automático.
4. No reservar un colchón de seguridad. Además de la entrada y los gastos, conviene tener un fondo de emergencia de al menos 3-6 meses de gastos fijos. No deberías quedarte a cero tras la compra.
5. Ignorar los gastos post-compra. Mudanza, muebles, electrodomésticos, altas de suministros… Los primeros meses tras la compra hay gastos adicionales que conviene presupuestar por separado.
Resumen rápido
Regla rápida para obra nueva en Madrid:
Precio de la vivienda × 1,115 = coste total aproximado (precio + gastos).
Precio de la vivienda × 0,315 = ahorro mínimo necesario (entrada 20% + gastos 11,5%).
Si estás valorando viviendas de obra nueva en Madrid y quieres conocer los precios y características de cada promoción, consulta las promociones disponibles en Los Ahijones, donde encontrarás vivienda protegida y libre en uno de los nuevos barrios mejor conectados del sureste de Madrid.
Última actualización: 12 de febrero de 2026
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