Precios de vivienda protegida en Madrid 2026: módulos, tipos y qué es el capital social
Guía completa sobre los precios máximos de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid en 2026. Explicamos los módulos actualizados, las diferencias entre VPPB y VPPL, y qué papel juega el capital social en las cooperativas de vivienda.
¿Cuánto cuesta realmente una vivienda protegida en Madrid? Si estás buscando tu primera vivienda, seguramente te hayas topado con términos como “módulo”, “VPPB”, “VPPL” o “capital social” y no tengas del todo claro qué significan ni cómo afectan al precio final de tu casa. En este artículo vamos a desgranar, con datos actualizados a febrero de 2026, todo lo que necesitas saber sobre los precios de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid.
Actualización - Febrero 2026
Los precios de este artículo corresponden a la actualización publicada el 30 de enero de 2026 en el BOCM, con una subida del 2,9% respecto a 2025 (según la variación del IPC de diciembre de 2025).
¿Qué es el módulo de vivienda protegida?
El módulo es el precio máximo por metro cuadrado de superficie útil al que puede venderse una vivienda protegida. Es la herramienta que utiliza la Comunidad de Madrid para regular los precios y garantizar que estas viviendas sean accesibles.
Funciona así: la administración fija un precio base por metro cuadrado y lo multiplica por unos coeficientes según la zona geográfica. El resultado es el Valor Máximo Legal de Venta (VMLV) por metro cuadrado para cada tipo de vivienda protegida.
Es importante entender que este es un precio máximo: ninguna vivienda protegida puede venderse por encima de este límite, aunque sí puede venderse por debajo.
¿Cómo se actualiza?
Desde la orden del 15 de febrero de 2024 (la primera actualización desde 2008, que supuso subidas de hasta el 56% en algunas zonas), los precios se actualizan automáticamente cada 1 de enero según la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC). En 2026, la subida ha sido del 2,9%.
Tipos de vivienda protegida en Madrid
En la Comunidad de Madrid existen dos tipos principales de vivienda protegida de nueva construcción:
VPPB — Vivienda con Protección Pública de Precio Básico
Es la vivienda protegida más accesible. Está pensada para familias con ingresos más bajos y tiene los precios más regulados.
- Superficie máxima: 110 m² construidos
- Ingresos máximos: 5,5 veces el IPREM (≈ 46.200 €/año en 14 pagas)
- Precio máximo en Zona A: 2.591,64 €/m² útil
- Duración de la protección: 15 años
VPPL — Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado
Es un escalón por encima de la VPPB. Permite ingresos algo más altos y las viviendas pueden ser más grandes, pero el precio máximo por metro cuadrado también es superior.
- Superficie máxima: 150 m² construidos
- Ingresos máximos: 7,5 veces el IPREM (≈ 63.000 €/año en 14 pagas)
- Precio máximo en Zona A: 2.983,03 €/m² útil
- Duración de la protección: 15 años
IPREM 2026
El IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) se mantiene en 600 €/mes desde 2022. En 14 pagas son 8.400 €/año. Es el indicador que se usa para calcular los límites de ingresos.
Comparativa rápida
| Característica | VPPB | VPPL |
|---|---|---|
| Superficie máxima | 110 m² | 150 m² |
| Ingresos máximos | 5,5x IPREM (~46.200 €) | 7,5x IPREM (~63.000 €) |
| Precio máx. Zona A | 2.591,64 €/m² | 2.983,03 €/m² |
| Precio máx. Zona B | 2.231,98 €/m² | 2.570,48 €/m² |
| Precio máx. Zona C | 2.009,84 €/m² | 2.306,03 €/m² |
| Protección | 15 años | 15 años |
| Residencia habitual | Sí, obligatorio | Sí, obligatorio |
Las tres zonas de precio en la Comunidad de Madrid
El precio máximo varía según la zona donde se ubique la vivienda. La Comunidad de Madrid define tres zonas:
Zona A (coeficiente 1,60): Madrid capital, Alcobendas, Las Rozas, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón y San Sebastián de los Reyes.
Zona B (coeficiente 1,30): Alcalá de Henares, Alcorcón, Getafe, Leganés, Móstoles, Fuenlabrada, Rivas-Vaciamadrid, Torrejón de Ardoz, Tres Cantos, Boadilla del Monte, Collado Villalba, Coslada, Parla, Valdemoro, y otros municipios de la corona metropolitana.
Zona C (coeficiente 1,15): el resto de municipios de la Comunidad de Madrid.
Precios máximos 2026: vivienda, garaje y trastero
Los anejos (garaje y trastero) también tienen precios regulados, calculados como un porcentaje del módulo de la vivienda. Estos son los precios máximos vigentes en 2026:
VPPB — Precios máximos por m² útil
| Concepto | Zona A | Zona B | Zona C | Coeficiente |
|---|---|---|---|---|
| Vivienda | 2.591,64 € | 2.231,98 € | 2.009,84 € | 100% |
| 1er garaje vinculado | 1.295,82 € | 1.115,99 € | 1.004,92 € | 50% |
| 2º garaje vinculado | 1.036,66 € | 892,79 € | 803,94 € | 40% |
| Trastero | 1.295,82 € | 1.115,99 € | 1.004,92 € | 50% |
VPPL — Precios máximos por m² útil
| Concepto | Zona A | Zona B | Zona C | Coeficiente |
|---|---|---|---|---|
| Vivienda | 2.983,03 € | 2.570,48 € | 2.306,03 € | 100% |
| 1er garaje vinculado | 1.491,52 € | 1.285,24 € | 1.153,02 € | 50% |
| Trastero | 1.491,52 € | 1.285,24 € | 1.153,02 € | 50% |
Límites de superficie computable: máximo 25 m² útiles por plaza de garaje y 8 m² útiles de trastero.
Ejemplo práctico: ¿cuánto costaría una VPPB en Madrid?
Supongamos que quieres comprar una VPPB en Madrid capital (Zona A) con las siguientes características:
- Vivienda: 80 m² útiles
- 1 plaza de garaje: 20 m² útiles
- 1 trastero: 7 m² útiles
El cálculo del precio máximo legal de venta sería:
| Concepto | Superficie útil | Precio/m² | Total |
|---|---|---|---|
| Vivienda | 80 m² | 2.591,64 € | 207.331,20 € |
| Garaje | 20 m² | 1.295,82 € | 25.916,40 € |
| Trastero | 7 m² | 1.295,82 € | 9.070,74 € |
| TOTAL PRECIO MÁXIMO | 242.318,34 € | ||
A este precio habría que sumar el IVA del 10%, lo que daría un total de aproximadamente 266.550 € para una vivienda protegida de 80 m² con garaje y trastero en Madrid capital.
Si comparamos con el precio de vivienda libre en Madrid, donde el metro cuadrado medio supera los 4.500 €/m², el ahorro es considerable: estamos hablando de una diferencia de casi el 45% respecto al mercado libre.
¿Cómo computan las terrazas en vivienda protegida?
Este es un punto que genera mucha confusión y que puede afectar significativamente al precio final de tu vivienda. Las terrazas, balcones y tendederos sí computan como superficie útil, pero con reglas especiales.
La regla del 50%
Los espacios exteriores de propiedad privada (terrazas, balcones, tendederos) se computan al 50% de su superficie real. Es decir, una terraza de 20 m² reales cuenta como 10 m² útiles a efectos de precio.
El límite del 10%
Aquí viene el matiz importante: si ese 50% de la terraza supera el 10% de la superficie útil interior (cerrada) de la vivienda, solo se computa el 10% de la superficie interior. Es un tope para que las terrazas grandes no inflen excesivamente el precio.
Ejemplo con terraza
Veamos cómo funciona con un caso concreto de una VPPB en Zona A:
- Superficie útil interior: 75 m²
- Terraza: 22 m² reales
Paso 1: 50% de la terraza = 11 m²
Paso 2: 10% de la superficie interior = 7,5 m²
Paso 3: Como 11 m² > 7,5 m², se aplica el límite del 10% → solo computan 7,5 m² de terraza
Superficie útil total computable: 75 + 7,5 = 82,5 m²
Precio máximo de la vivienda: 82,5 × 2.591,64 = 213.810,30 €
Dato importante
Si la terraza hiciera superar la superficie máxima permitida (110 m² construidos en VPPB, 150 m² en VPPL), su naturaleza jurídica puede pasar a ser de “uso y disfrute” en lugar de propiedad privada, en cuyo caso no computa en la superficie útil ni en el precio. Esto es habitual en áticos y plantas bajas con terrazas grandes.
¿Por qué importa esto?
Porque afecta directamente a cuánto pagas. Si estás comparando viviendas protegidas, fíjate bien en la superficie útil computable (no solo en la construida) y pregunta cómo se han computado las terrazas. Una vivienda con terraza grande puede parecer más cara “por metro cuadrado” si no tienes en cuenta estas reglas.
¿Qué es el capital social en una cooperativa de vivienda?
Muchas viviendas protegidas se promueven a través de cooperativas. Es importante entender bien cómo funcionan, porque el modelo es diferente a comprar a un promotor tradicional.
En una cooperativa de vivienda, los propios socios son los promotores. Los futuros propietarios se asocian y, como cooperativa, deciden y asumen la responsabilidad de todo el proceso: compra del suelo, proyecto, construcción, licencias, etc. La cooperativa suele contratar a una gestora (como Ibosa, Domo, Grupo Ibosa, Impulsa, etc.) que se encarga de la gestión profesional del proyecto a cambio de unos honorarios de gestión que típicamente oscilan entre el 5% y el 10% del coste total. Pero la gestora no es la promotora: los promotores y últimos responsables de todo sois los socios.
Este modelo puede suponer un ahorro del 10-15% frente a comprar a un promotor tradicional, ya que se elimina el margen de beneficio del promotor. A cambio, los socios asumen más riesgo y responsabilidad.
Una diferencia clave frente a comprar a un promotor es que en cooperativa no tienes un precio cerrado. Cuando compras a un promotor, firmas un contrato con un precio fijo: pase lo que pase con los costes de construcción, el precio de tu vivienda no cambia. En cooperativa, como los socios son los promotores, cualquier desviación en los costes se repercute entre todos: si la construcción se encarece, si los materiales suben, si los tipos de interés del préstamo promotor aumentan… el coste final puede ser mayor de lo estimado inicialmente. Es el principal riesgo que se asume a cambio del posible ahorro.
Cuando te unes a una cooperativa, realizas varias aportaciones económicas. Es fundamental entender qué es cada una:
1. Aportación al capital social
Es la cantidad que pagas para convertirte en socio de la cooperativa. En teoría debería ser una cantidad pequeña y simbólica, y es reembolsable si te das de baja. Este dinero, por definición, no se destina a la construcción de la vivienda, sino al funcionamiento de la cooperativa como sociedad.
Sin embargo, como veremos más adelante, en la práctica las cantidades que se solicitan como capital social en los nuevos desarrollos de Madrid distan mucho de ser simbólicas.
2. Cuotas de ingreso o periódicas
Son cuotas para cubrir los gastos de administración y gestión de la cooperativa. A diferencia del capital social, estas cuotas no son reembolsables. La cuota de ingreso no puede superar el 30% de la aportación obligatoria al capital social.
3. Aportaciones a cuenta de la vivienda (la “entrada”)
Esta es la parte más importante. Son las cantidades que aportas a cuenta del precio de tu vivienda y suelen representar entre el 20% y el 25% del coste total. Muchas cooperativas permiten fraccionarlas en cuotas mensuales para hacerlas más llevaderas. Estas aportaciones sí son reembolsables si otro socio asume tu posición.
4. Préstamo promotor e hipoteca
Con las aportaciones de los socios (que cubren el 20-25%), la cooperativa obtiene un préstamo promotor del banco para financiar la construcción. Cuando la obra termina y se entregan las llaves, cada socio formaliza su hipoteca individual (o se subroga a la del promotor) para cubrir el resto del precio.
Ejemplo de aportaciones
Para una VPPB de 242.000 €, las aportaciones a cuenta serían de 48.400 - 60.500 € (20-25%), distribuidas en cuotas mensuales durante los 2-3 años de construcción. A esto se suma el capital social, que en los nuevos desarrollos de Madrid puede oscilar entre 10.000 y 26.000 €.
El capital social en la práctica: cifras que sorprenden
Aquí viene la parte que debes conocer bien. En teoría, el capital social debería ser una cantidad simbólica. Pero la realidad en los nuevos desarrollos del sureste de Madrid es muy diferente.
En promociones de vivienda protegida en barrios como Los Cerros, Los Ahijones o Los Berrocales, se están solicitando cantidades de capital social de 10.000, 20.000 e incluso más de 25.000 euros. Son cifras muy alejadas de los 20-500 € que contempla la teoría cooperativa.
¿Por qué piden tanto?
Una cooperativa tiene múltiples partidas de coste: suelo, proyecto, licencias, construcción, intereses del préstamo promotor, honorarios de gestión, etc. El precio máximo de venta de la vivienda protegida está regulado por el módulo y no puede superarse. Cuando la suma de todas estas partidas supera lo que el módulo permite cobrar por la vivienda, la diferencia tiene que cubrirse de algún sitio: el capital social.
Un caso frecuente es el del precio del suelo. Cuando varias gestoras compiten por una parcela en subasta pública, gana quien más puja. Si una gestora ofrece un precio más alto para conseguir el terreno, ese sobrecoste se repercute entre todos los socios en forma de capital social elevado. Pero no es el único motivo: un encarecimiento de la construcción, unos intereses más altos o unos honorarios de gestión elevados también pueden inflar esta partida.
Dicho de otra forma: no pueden subir el precio del piso, así que suben el “precio de entrada” a la cooperativa.
Ejemplo real
En un desarrollo del sureste de Madrid, una gestora solicitaba 10.000 € de capital social. Otra gestora ganó la subasta del terreno ofreciendo un precio más alto por el suelo, y el capital social para sus socios ascendió a más de 25.000 €. La vivienda tiene el mismo precio máximo regulado, pero el desembolso real para el comprador es muy distinto.
¿Es legal? La zona gris
Esta práctica se sitúa en una zona gris que ha generado alarma social:
- El Registro de Demandantes de Vivienda (RDV) de CONCOVI ha publicado un comunicado alertando de esta práctica, calificándola de “mala praxis” y señalando que el capital social “no debe ser utilizado para el pago de la vivienda”.
- Superar el precio máximo de venta de vivienda protegida está calificado como infracción muy grave en la Ley 9/2003 de la Comunidad de Madrid.
- El capital social y las aportaciones a cuenta de vivienda tienen regímenes jurídicos distintos y no deben confundirse.
- Si el capital social tiene una cuantía desproporcionada, puede considerarse un intento de eludir los precios máximos legales.
Sin embargo, la normativa cooperativa actual no fija un tope máximo para el capital social, lo que deja margen para estas prácticas.
¿Cómo afecta al comprador?
Pongamos números. Para una VPPB de 242.000 € en Zona A:
| Concepto | Capital social bajo | Capital social alto |
|---|---|---|
| Precio vivienda + anejos | 242.000 € | 242.000 € |
| IVA (10%) | 24.200 € | 24.200 € |
| Capital social | 500 € | 25.000 € |
| Desembolso total | 266.700 € | 291.200 € |
La diferencia es de 24.500 €. El precio de la vivienda es idéntico en ambos casos, pero el desembolso real del comprador varía enormemente. Y hay un detalle importante: el capital social, aunque es reembolsable si te das de baja, puede verse reducido por las pérdidas de la cooperativa. No es dinero garantizado de la misma forma que las aportaciones a cuenta de vivienda.
El precio que importa: el de escritura
Hay un matiz que muchos compradores descubren tarde y que es fundamental entender. Cuando una cooperativa te presenta el plan económico, puede que veas un precio de la vivienda que ya incluye un sobrecoste sobre el módulo, además del capital social. Son dos cosas distintas.
Pero luego, en el contrato de adjudicación y en la escritura pública, el importe que figura es otro: el precio máximo regulado según el módulo. Y este es el dato realmente importante, porque:
- Es el precio que consta oficialmente como valor de tu vivienda.
- Es el que se usará como referencia si necesitas vender o alquilar durante el periodo de protección.
- Es la base sobre la que se calcula el precio máximo de reventa.
Dicho de otra forma: puedes haber pagado 290.000 € en total (entre precio, sobrecoste y capital social), pero en tu escritura puede figurar un importe inferior. Y si mañana tienes que vender, el precio máximo al que puedes hacerlo se calcula sobre el importe de escritura, no sobre lo que realmente pagaste.
Dato clave para comparar cooperativas
Pide siempre el importe que irá a escritura (el precio regulado según el módulo). Es la única forma de comparar en igualdad de condiciones el sobrecoste real de cada cooperativa. Dos cooperativas pueden presentar precios aparentemente similares, pero con sobrecostes sobre el módulo muy diferentes.
¿Cómo protegerte?
- Pregunta siempre cuánto es el capital social antes de unirte a una cooperativa. Compáralo con otras promociones similares en la zona.
- Exige transparencia total en el plan económico de la promoción: debes poder ver el desglose de costes (suelo, construcción, honorarios, gestión) y entender por qué el capital social tiene esa cuantía.
- Las aportaciones a cuenta deben estar avaladas por una entidad financiera o un seguro de caución, conforme a la Ley 20/2015. Esto garantiza que recuperas tu dinero si la cooperativa no entrega la vivienda. Ojo: el capital social no tiene esta garantía.
- Consulta la Guía del Socio Cooperativista de la Comunidad de Madrid, un documento oficial que explica tus derechos y obligaciones.
- Desconfía si te presionan para hacer aportaciones rápidas o si no te dejan acceder a la documentación del proyecto.
- Valora el coste total, no solo el precio del módulo. Dos viviendas protegidas con el mismo precio de venta pueden tener desembolsos reales muy diferentes según el capital social que exija cada cooperativa.
Requisitos para acceder a vivienda protegida en Madrid
Para poder comprar una vivienda protegida en la Comunidad de Madrid, debes cumplir estos requisitos:
- Ingresos familiares que no superen el límite según tipología (5,5x IPREM para VPPB, 7,5x para VPPL).
- No ser propietario de otra vivienda (con excepciones como separación o vivienda inadecuada).
- Residencia o trabajo en la Comunidad de Madrid.
- Destinarla a residencia habitual y permanente.
- Estar inscrito en el Registro de Demandantes de la Comunidad de Madrid.
¿Merece la pena la vivienda protegida?
La respuesta corta es: depende de tu situación, pero para muchas familias es la única forma realista de acceder a una vivienda en propiedad en Madrid.
Con los precios del mercado libre por encima de los 4.500 €/m² de media en Madrid capital (y subiendo), una vivienda protegida a 2.591 €/m² supone un ahorro que puede superar los 100.000 € en una vivienda de tamaño medio. Si además se compra a través de cooperativa, el ahorro adicional del 10-15% hace que la diferencia sea aún mayor.
La contrapartida es la limitación durante 15 años: no podrás venderla a precio libre ni alquilarla sin autorización. Pero para quien busca un hogar donde vivir, no una inversión especulativa, estas restricciones no suponen un problema real.
En desarrollos urbanísticos como Los Ahijones, en el sureste de Madrid, la mayoría de viviendas de nueva construcción se promueven como protegidas (VPPB y VPPL), lo que convierte a estos nuevos barrios en una oportunidad especialmente interesante para quienes buscan primera vivienda en la capital.
Última actualización: 5 de febrero de 2026
Fuentes consultadas:
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