Hipoteca fija, variable o mixta en 2026: diferencias y cuotas

Una hipoteca fija mantiene el tipo pactado; una variable se revisa con su índice; una mixta combina un periodo fijo y otro variable. Para elegir, compara ofertas para el mismo importe y plazo, y comprueba la cuota que podrías asumir si el tipo subiera.

No hay una modalidad que resulte más barata para todos los compradores. El resultado depende de las condiciones que consigas y, en las modalidades variables, de una evolución futura del índice que no se conoce. Esta guía distingue los mecanismos y utiliza supuestos de cálculo, no ofertas bancarias vigentes.

Diferencias entre hipoteca fija, variable y mixta

El Banco de España explica estas tres modalidades. En una fija no cambia la cuota por una subida del euríbor, pero una oferta bonificada puede prever otro tipo si dejas de cumplir sus condiciones. En una mixta, el riesgo variable se aplaza hasta el final del tramo fijo.

Para interpretar el contexto de 2026, consulta las previsiones del euríbor para 2026 y 2027: allí se separan las cifras observadas de las estimaciones fechadas. No hace falta acertar una previsión para comparar qué cuota puedes pagar en distintos escenarios.

Ejemplo: 200.000 euros a 25 años

Suponemos una vivienda de 250.000 € y un préstamo de 200.000 €: financiación del 80% solo para este ejemplo, no una condición asegurada. Aplicamos amortización francesa mensual, sin comisiones, seguros ni gastos adicionales.

El 2,22% es un supuesto para comparar, no el euríbor actual. Con el mismo importe y plazo, un TIN del 2,82% produce una cuota superior a otro del 2,50%. En este ejemplo la variable cuesta unos 33 € más al mes al inicio.

En la fija del ejemplo, mantener el 2,50% durante 300 mensualidades supone aproximadamente 69.170 € de intereses, antes de otros costes. No calculamos un total equivalente para las otras dos modalidades porque dependerá de los tipos aplicados durante sus tramos variables.

Cómo cambiaría la cuota variable

Mantenemos los 200.000 € y los 25 años para aislar el efecto del tipo. Cada fila es un escenario independiente:

Para calcular una revisión real sustituye el importe por el capital pendiente y el plazo por los meses restantes. Se utiliza cuota = capital × r / (1 − (1 + r)^(-n)), con r = TIN anual / 12 en tanto por uno y n en meses. Las cifras de las tablas están redondeadas al euro.

Qué ocurre al acabar el tramo fijo de una mixta

En la mixta del ejemplo, tras pagar cinco años al 1,80% quedarían aproximadamente 166.853 € y 20 años. Si entonces correspondiera un euríbor del 3,00%, con el diferencial de 0,60 puntos, la cuota pasaría a unos 976 €. Con un euríbor del 4,00%, sería de unos 1.065 €.

No son previsiones para dentro de cinco años: sirven para comprobar la exposición que asumes. Compara también la posibilidad de que tus ingresos o gastos sean diferentes cuando termine el tramo fijo.

Bonificaciones: compara el gasto completo

Un TIN menor puede exigir mantener seguros, una cuenta u otros productos con coste. Para comparar, separa lo que pagarías de todos modos del gasto adicional que introduces para conseguir la bonificación.

Ejemplo hipotético, también para 200.000 € a 25 años:

Aquí la segunda opción reduce el desembolso unos 59 € al mes. El supuesto de cero gasto adicional no significa que la vivienda no tenga seguros u otros gastos; solo que no se añade el paquete de 120 €. Pide el precio y las condiciones de renovación de los productos para poder comparar su coste a lo largo del tiempo.

Qué revisar en una oferta concreta

1. TIN y TAE, importe, plazo y número de cuotas. En una variable, la TAE se calcula con hipótesis y no elimina la incertidumbre del índice.
2. Bonificaciones, su coste y el tipo aplicable cuando se pierden.
3. En variables y mixtas, índice, mes de referencia, diferencial, frecuencia de revisión y duración exacta del tramo fijo.
4. Comisiones y condiciones de amortización o modificación, sin suponer que cambiar de banco será gratuito.
5. Documentación personalizada, especialmente la FEIN y las advertencias de la FiAE. El Banco de España detalla la información previa a contratar.

Cómo encaja cada modalidad en tu presupuesto

La fija permite planificar el tipo durante toda la operación. En la variable debes reservar margen para una revisión superior a la prevista. En la mixta conviene examinar el tramo variable con el mismo cuidado que la cuota inicial, aunque hoy te quede lejos.

Si planeas vender o amortizar pronto, calcula también qué pasaría si ese plan se retrasa. Una cuota inicial pequeña no garantiza un coste total menor, y alargar mucho el plazo para bajar la cuota puede aumentar los intereses totales.

Antes de elegir, prepara el ahorro para la entrada de un piso en Madrid y los gastos de comprar obra nueva. Si compras VPPB o VPPL, revisa además las particularidades de la hipoteca para vivienda protegida.

Revisión: 19 de septiembre de 2026. Las simulaciones sirven para comparar supuestos; las condiciones aplicables serán las de la oferta personalizada y el contrato.