Tipos de vivienda protegida en Madrid: VPO, VPT, VPPB y VPPL explicados
VPO, VPT, VPPB, VPPL, VPPA... Demasiadas siglas. Te explicamos cada tipo de vivienda protegida en Madrid, sus precios máximos y requisitos de ingresos en 2026.
Si llevas un tiempo buscando vivienda en Madrid, probablemente ya te hayas topado con una sopa de siglas que parece diseñada para confundir: VPO, VPP, VPPB, VPPL, VPPA, VPPA OC… Cada vez que crees haber entendido una, aparece otra. Y no ayuda que la normativa haya cambiado varias veces en las últimas décadas, así que en internet conviven explicaciones desactualizadas con información vigente, y distinguir unas de otras no siempre es fácil.
En este artículo te aclaramos, con datos actualizados a febrero de 2026, qué tipo de vivienda protegida existe hoy en la Comunidad de Madrid, cuáles son sus requisitos, precios máximos y restricciones, y cuál te conviene según tu situación. Si lo que buscas es el detalle de los precios por metro cuadrado, las zonas y el cálculo del capital social en cooperativas, te recomendamos nuestro artículo complementario sobre precios de vivienda protegida en Madrid.
1. Breve historia: de la VPO a las siglas actuales
La vivienda protegida en España tiene casi un siglo de historia. El concepto aparece por primera vez con la legislación de Casas Baratas de 1911, pensada para facilitar vivienda a las clases trabajadoras. Pero el término “vivienda protegida” como tal nace con la Ley de 19 de abril de 1939, justo al terminar la Guerra Civil, cuando la necesidad de reconstruir el país era acuciante.
Durante las décadas siguientes, la legislación fue evolucionando: la Ley de Viviendas de Renta Limitada de 1954, el Decreto 2131/1963 (que acuñó oficialmente el término Vivienda de Protección Oficial, VPO) y el Reglamento de 1968 configuraron el marco que muchos españoles asocian con las VPO “de toda la vida”. Estas viviendas, con superficies máximas de 90 m², precios regulados y restricciones de venta, fueron durante décadas la principal (y a veces única) vía de acceso a la vivienda para las rentas más bajas.
El punto de inflexión llega con la transferencia de competencias a las comunidades autónomas. La Comunidad de Madrid aprobó su propia normativa: primero el Decreto 11/2005 y después el Decreto 74/2009, que es el que sigue vigente hoy (aunque está en proceso de revisión). Este decreto sustituyó la vieja terminología de “VPO” por nuevas categorías adaptadas a la realidad del mercado: VPPB, VPPL, VPPA y VPPA OC.
Aclaración importante
Aunque coloquialmente se sigue diciendo “VPO” para referirse a cualquier vivienda protegida, en Madrid ya no se promueven VPO como tal. Las viviendas protegidas de nueva construcción se califican como VPPB, VPPL o VPPA según el Decreto 74/2009. Las “VPO” que existen son las que se calificaron bajo legislación anterior y que mantienen su régimen de protección.
2. VPPB: Vivienda con Protección Pública Básica
La VPPB es la vivienda protegida de nueva construcción más accesible en Madrid. Está pensada para familias con ingresos medios-bajos y tiene los precios por metro cuadrado más regulados.
Características principales:
- Precio máximo (Zona A, Madrid capital): 2.591,64 €/m² de superficie útil
- Superficie máxima: 110 m² construidos (hasta 150 m² para familias numerosas)
- Ingresos máximos del comprador: 5,5 veces el IPREM (~46.200 €/año brutos en 14 pagas)
- Duración de la protección: 15 años desde la calificación definitiva (descalificable a partir de ese plazo)
- Destino obligatorio: residencia habitual y permanente
- Prohibición de venta libre: durante el periodo de protección solo puedes vender al precio máximo regulado y con autorización de la Comunidad de Madrid
Restricciones clave:
No puedes ser propietario de otra vivienda en territorio nacional (salvo excepciones, como separación o vivienda inadecuada). Debes residir o trabajar en la Comunidad de Madrid. Y la vivienda debe ser tu residencia habitual: no puedes comprar una VPPB como segunda residencia ni como inversión para alquilar.
Ejemplo de precio máximo: una VPPB de 80 m² útiles en Madrid capital tendría un precio máximo de venta de 207.331 € (sin garaje ni trastero). Con una plaza de garaje de 20 m² y un trastero de 7 m², el precio máximo total subiría a unos 242.300 €. Añadiendo el IVA del 10%, el coste se aproxima a los 266.500 €. Consulta el detalle de precios y cálculos en nuestro artículo específico sobre precios de vivienda protegida.
3. VPPL: Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado
La VPPL es un escalón por encima de la VPPB. Permite ingresos más altos, las viviendas pueden ser más grandes y el precio máximo por metro cuadrado también es superior. Está concebida para rentas medias que no pueden acceder al mercado libre pero superan los límites de la VPPB.
Características principales:
- Precio máximo (Zona A, Madrid capital): 2.983,03 €/m² de superficie útil
- Superficie máxima: 150 m² construidos
- Ingresos máximos del comprador: 7,5 veces el IPREM (~63.000 €/año brutos en 14 pagas)
- Duración de la protección: 15 años
- Destino obligatorio: residencia habitual y permanente
La diferencia de precio con la VPPB es de unos 391 €/m². Para una vivienda de 80 m² útiles, eso supone unos 31.300 € más de precio máximo. A cambio, accedes a viviendas potencialmente más amplias y el umbral de ingresos es más holgado.
IPREM 2026
El IPREM se mantiene en 600 €/mes (8.400 €/año en 14 pagas) desde 2022, al no haberse aprobado nuevos Presupuestos Generales del Estado. Es el indicador con el que se calculan los límites de ingresos para acceder a vivienda protegida. 5,5 veces el IPREM en 14 pagas = 46.200 €. 7,5 veces = 63.000 €.
4. VPPA: Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento
No toda la vivienda protegida es para comprar. La VPPA está destinada al alquiler a precios regulados. Es una opción especialmente interesante si no tienes ahorros suficientes para una entrada o simplemente prefieres alquilar con la seguridad de una renta controlada.
Características principales:
- Renta máxima anual: el 5,5% del Precio Máximo Legal de Venta de la vivienda
- Ingresos máximos del inquilino: 5,5 veces el IPREM (~46.200 €/año en 14 pagas)
- Duración de la protección: 15 años
- Actualización de la renta: anual, según la variación del IPC
Ejemplo práctico de renta: para una VPPA de 80 m² útiles en Zona A (Madrid capital), el Precio Máximo Legal de Venta sería de 207.331 €. La renta máxima anual es el 5,5% de esa cantidad: 11.403 € al año, es decir, unos 950 € al mes. Es una renta significativamente inferior a los precios de mercado en Madrid, donde un piso similar en alquiler libre podría superar los 1.400-1.600 €/mes.
Variante: VPPA de Régimen Concertado (VPPA RC)
Existe también la VPPA de régimen concertado, con una superficie máxima inferior (90 m²) y un periodo de protección más largo: 25 años. Funciona en el marco de acuerdos público-privados, como el Plan Vive de la Comunidad de Madrid.
Disponibilidad real de VPPA
En la práctica, la oferta de VPPA en Madrid es muy limitada. La mayor parte del parque de alquiler protegido lo gestiona la EMVS (más de 9.300 viviendas) y el Plan Vive de la Comunidad. No existe un mercado abierto y transparente: hay que estar atento a convocatorias oficiales, inscribirse en el Registro de Demandantes y consultar periódicamente los portales de EMVS y la Comunidad de Madrid. La demanda supera con creces la oferta disponible.
5. VPPA OC: Alquiler con opción a compra
La VPPA OC combina alquiler y compra: vives de alquiler durante 7 años y luego puedes comprar la vivienda, descontando el 50% de las rentas pagadas del precio de compra. Los ingresos máximos son 7,5 veces el IPREM (~63.000 €/año) y el periodo de protección es de 10 años.
Ejemplo: si pagas 900 €/mes durante 7 años (75.600 € en total), se te descuentan 37.800 € del precio de compra. La opción de compra es un derecho, no una obligación: si decides no comprar, no pasa nada. Existe también una variante para jóvenes (VPPA OC-J, menores de 35 años) donde la opción de compra puede ejercerse antes.
Difícil de encontrar
La VPPA OC es la modalidad más escasa de vivienda protegida en Madrid. A fecha de febrero de 2026, prácticamente no existen promociones activas de VPPA OC. Es una figura contemplada en la normativa pero con oferta casi inexistente en el mercado real.
6. VPO y VPT: las tipologías anteriores
Si has buscado piso de segunda mano en Madrid, probablemente hayas visto anuncios de “VPO” o “VPT”. Son categorías de la legislación anterior que ya no se aplican a viviendas de nueva construcción, pero siguen existiendo en el parque inmobiliario.
VPO (Vivienda de Protección Oficial)
Las VPO “clásicas” se calificaron bajo legislación estatal (Decretos de 1963/1968 y normativa posterior). Sus características más reconocibles:
- Superficie máxima: 90 m² construidos
- Precios muy regulados (históricamente inferiores a las VPPB actuales)
- Periodos de protección variables: desde 20 hasta 30 años según el plan estatal bajo el que se calificaron
- Muchas ya han agotado su periodo de protección y se han descalificado (pasando a ser vivienda libre)
VPT (Vivienda de Protección Pública para Arrendamiento)
Este término aparece en la nomenclatura del Decreto 11/2005 de la Comunidad de Madrid (anterior al 74/2009). No debe confundirse con las VPPA actuales, aunque cumplen una función similar. Las VPT que quedan en el mercado mantienen el régimen del decreto bajo el que se calificaron.
VPO RE (Vivienda de Protección Oficial de Régimen Especial)
Es la tipología con los requisitos más restrictivos: ingresos máximos de solo 2,5 veces el IPREM (~21.000 €/año), superficie máxima de 90 m² y periodo de protección de 30 años. Está reservada a las rentas más bajas y es habitual en promociones de organismos públicos como la EMVS (Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo).
Si compras VPO de segunda mano
Verifica siempre el régimen de protección vigente y cuántos años le quedan. Una VPO aún protegida tiene precio máximo de venta, requiere autorización de la Comunidad de Madrid para la transmisión y puede tener tanteo y retracto a favor de la administración. Consulta en la Dirección General de Vivienda antes de firmar nada.
7. Tabla comparativa completa
| Característica | VPPB | VPPL | VPPA (alquiler) | VPPA OC (alquiler + compra) | VPO RE |
|---|---|---|---|---|---|
| Precio máx. Zona A | 2.591,64 €/m² | 2.983,03 €/m² | Renta: 5,5% del PMLV | Renta: 5,5% del PMLV | Regulado (inferior) |
| Ingresos máx. | 5,5x IPREM (~46.200 €) | 7,5x IPREM (~63.000 €) | 5,5x IPREM (~46.200 €) | 7,5x IPREM (~63.000 €) | 2,5x IPREM (~21.000 €) |
| Superficie máx. | 110 m² constr. | 150 m² constr. | Según calificación | 150 m² constr. | 90 m² constr. |
| Protección | 15 años | 15 años | 15 años | 10 años | 30 años |
| Régimen | Compraventa | Compraventa | Solo alquiler | Alquiler 7 años + opción compra | Compraventa |
| Residencia habitual | Obligatoria | Obligatoria | Obligatoria | Obligatoria | Obligatoria |
8. ¿Cuál me conviene?
La elección depende fundamentalmente de dos factores: tus ingresos anuales brutos (los de toda la unidad familiar) y si prefieres comprar o alquilar.
Los límites de ingresos se expresan en veces el IPREM y suelen simplificarse en cifras de ingresos brutos anuales. A grandes rasgos:
- Rentas más bajas: pueden optar a VPO de Régimen Especial (oferta muy limitada) o a VPPA en alquiler con rentas reguladas. También conviene consultar programas públicos como la EMVS o el Plan Vive.
- Rentas medias-bajas: la VPPB es la opción principal para compra, y la VPPA para alquiler.
- Rentas medias: la VPPL permite comprar con un umbral de ingresos más alto que la VPPB.
- Rentas por encima del límite: no se puede acceder a vivienda protegida. La alternativa es el mercado libre.
Ten en cuenta que el límite exacto varía según el tamaño de la unidad familiar (número de miembros que convivirán en la vivienda), ya que la normativa aplica coeficientes correctores. No es lo mismo una persona sola que una familia de cuatro. Para calcular tu caso concreto, consulta el valor actual del IPREM y las veces aplicables a cada tipología (5,5× para VPPB, 7,5× para VPPL).
9. Calificación permanente vs. temporal: el debate de 2026
Una de las cuestiones más relevantes en materia de vivienda protegida en 2026 es el debate sobre si la calificación (la protección) debe ser temporal o permanente.
La situación actual en Madrid: las viviendas protegidas del Decreto 74/2009 tienen un periodo de protección de 15 años (10 en el caso de VPPA OC). Transcurrido ese plazo, el propietario puede solicitar la descalificación y la vivienda pasa a ser libre: puede venderse al precio de mercado, alquilarse sin límite de renta y desaparece la obligación de residencia habitual.
El argumento a favor de la calificación permanente: asociaciones vecinales como la FRAVM llevan años pidiendo que la vivienda protegida construida sobre suelo público sea permanente. Su razonamiento es claro: si el suelo lo ha puesto la administración (es decir, todos los ciudadanos), la protección no debería caducar. Permitir la descalificación tras 15 años supone, argumentan, que viviendas que costaron la mitad que el mercado libre acaben vendiéndose a precio de mercado, generando plusvalías privadas con suelo público.
El nuevo reglamento en marcha: en junio de 2025, la Comunidad de Madrid abrió consulta pública para un nuevo decreto que sustituirá al 74/2009. Entre las propuestas recibidas destaca precisamente la de establecer calificación permanente para viviendas protegidas construidas sobre suelos calificados para ese fin o que hayan recibido ayudas públicas.
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 también presiona en esta dirección: las comunidades autónomas que quieran acceder a los 7.000 millones de euros del plan estatal deberán cumplir ciertos requisitos, entre ellos reformas en su normativa de vivienda protegida. Madrid ya ha aprobado cambios normativos (Plan de Choque de Vivienda 2026/2027, Ley de Medidas Urgentes) que incluyen el aumento del 10% de edificabilidad en parcelas protegidas y la conversión de oficinas en vivienda protegida de alquiler.
Pendiente de resolución
A fecha de febrero de 2026, el nuevo reglamento aún no se ha aprobado. No sabemos si finalmente incluirá la calificación permanente ni en qué términos. Lo que es probable es que el régimen de protección de las viviendas que se califiquen en el futuro sea más largo o incluso indefinido, especialmente si reciben ayudas públicas. Las viviendas ya calificadas mantendrían su régimen actual de 15 años.
¿Qué significa esto para ti? Si estás pensando en comprar vivienda protegida, ten en cuenta que la regulación está en transición. Es posible que las viviendas protegidas que se califiquen a partir de 2026-2027 tengan un régimen de protección diferente (más largo o permanente) al de las que se están calificando ahora. Esto no es necesariamente malo: una calificación permanente protege el carácter asequible de la vivienda para siempre, pero también limita la revalorización a largo plazo.
10. Nuevo requisito: 10 años de empadronamiento
El 26 de enero de 2026, la presidenta Isabel Díaz Ayuso anunció una de las medidas más polémicas en materia de vivienda protegida de los últimos años: para acceder a vivienda protegida en la Comunidad de Madrid será necesario llevar al menos 10 años empadronado en la región. La medida se enmarca en el nuevo Reglamento de Vivienda Protegida que sustituirá al Decreto 74/2009 y que se encuentra en fase de tramitación, con aprobación prevista para julio de 2026.
¿Qué implica exactamente?
- 10 años de empadronamiento mínimo en cualquier municipio de la Comunidad de Madrid para poder acceder a vivienda protegida (compra o alquiler)
- Veto de 5 años para personas condenadas por ocupación ilegal de viviendas
- Aplica a todas las tipologías: VPPB, VPPL, VPPA y cualquier vivienda protegida de nueva construcción
Excepciones anunciadas (12 de febrero de 2026): ante las protestas, la Consejería de Vivienda rectificó parcialmente excluyendo del requisito a personas con contratos previos de compraventa, opción de compra o títulos de adjudicación, así como a miembros de cooperativas que ya hayan desembolsado dinero. Además, el requisito solo se exigirá a uno de los miembros de la unidad de convivencia, no a todos.
Medida en tramitación
A fecha de febrero de 2026, este requisito aún no está en vigor: forma parte del nuevo reglamento que se encuentra en periodo de audiencia e información pública. Todavía no está claro cómo se aplicará exactamente, qué documentación se exigirá ni cómo se computarán los 10 años (si deben ser consecutivos, si admiten interrupciones, etc.). Es una medida que habrá que seguir de cerca a lo largo de 2026 para ver cómo se concreta en el texto definitivo del reglamento. Organizaciones vecinales y plataformas de afectados (unos 350 cooperativistas ya han protestado) consideran la medida desproporcionada y potencialmente discriminatoria.
Los Ahijones: tres tipologías en un mismo barrio
En Los Ahijones habrá los tres tipos principales de vivienda: VPPB, VPPL y vivienda libre. Puedes explorar en qué parcelas se ubica cada tipología en nuestro mapa interactivo, y consultar las promociones disponibles con sus precios y características. Para el detalle de precios por m², módulos, garaje/trastero y capital social en cooperativas, consulta nuestro artículo sobre precios de vivienda protegida en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar vivienda protegida si ya tengo otra propiedad? En general, no. Ningún miembro de la unidad familiar puede ser titular del pleno dominio de otra vivienda en territorio nacional. Hay excepciones: si la vivienda actual es inadecuada (por ejemplo, demasiado pequeña para la familia), si hay sentencia de separación o divorcio, o si la vivienda está en otra comunidad autónoma y se vende antes de la adjudicación.
¿Puedo alquilar mi vivienda protegida? Solo con autorización de la Comunidad de Madrid y respetando la renta máxima regulada (el 5,5% del precio máximo de venta). La obligación de residencia habitual se mantiene durante el periodo de protección, por lo que alquilar libremente no está permitido.
¿Qué pasa cuando termina la protección? Pasados los 15 años (o 10 en VPPA OC), puedes solicitar la descalificación. Una vez descalificada, la vivienda pasa a ser libre: puedes venderla a precio de mercado, alquilarla sin restricciones y no necesitas autorización administrativa. El precio de mercado en ese momento puede ser significativamente superior al que pagaste.
¿Necesito inscribirme en algún registro? Sí. Para acceder a vivienda protegida de nueva construcción en Madrid debes estar inscrito en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid. La inscripción es gratuita y se puede hacer online. Si estás valorando opciones de vivienda protegida en el sureste de Madrid, en Los Ahijones se están desarrollando promociones de VPPB, VPPL y vivienda libre en uno de los nuevos barrios mejor conectados de la capital, con metro propio en la Línea 9.
Última actualización: 18 de febrero de 2026
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