¿Cuánto necesitas ahorrado para comprar una vivienda en Madrid?
El banco financia el 80%, pero tú necesitas más. Calculamos el ahorro real necesario para comprar vivienda en Madrid en 2026: entrada, impuestos, gastos y ayudas disponibles.
La pregunta que todo el mundo se hace antes de empezar a buscar piso: ¿cuánto dinero necesito tener ahorrado? La respuesta corta es que más del que crees. La respuesta larga es este artículo.
El banco no te va a financiar el 100% de la compra. Hay impuestos que pagas tú. Hay gastos de notaría, registro y gestoría que pagas tú. Y hay una entrada que el banco espera que pongas de tu bolsillo. Si no tienes claros estos números desde el principio, puedes llevarte un susto el día que te sientes con el banco.
Pero también hay buenas noticias: en 2026 existen programas de ayuda que pueden reducir considerablemente el ahorro necesario, especialmente si tienes menos de 35 años o compras vivienda protegida. Vamos a ver todo con números reales.
En este artículo
Calculamos el ahorro necesario para tres escenarios reales: vivienda protegida en Los Ahijones (~242.000 € + capital social), obra nueva libre en el sureste (~462.000 €, el precio medio actual) y segunda mano en Madrid (~400.000 €). Incluimos las ayudas disponibles en 2026 que pueden reducir la entrada considerablemente.
1. La regla del 80%: por qué el banco no te da todo
Cuando pides una hipoteca, el banco normalmente te financia hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda (o del precio de compra, el menor de los dos). El 20% restante lo pones tú. Es lo que se conoce como entrada o aportación inicial.
¿Por qué el 80% y no el 100%? Porque el banco quiere un colchón de seguridad. Si dejas de pagar y el banco tiene que ejecutar la hipoteca, necesita vender la vivienda y recuperar su dinero. Con un 20% de margen, tiene cierta garantía de no perder aunque el mercado baje.
Este límite no está fijado por ley, pero es la práctica generalizada del sector bancario español y la recomendación del Banco de España. Hay excepciones (las veremos más adelante), pero la regla general es: tú pones el 20%, el banco pone el 80%.
2. El 20% de entrada: ¿es siempre así?
No siempre. Hay situaciones en las que puedes necesitar menos —o más— del 20%:
Menos del 20%:
- Si eres menor de 35 años y accedes al aval ICO o al programa Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid, puedes financiar hasta el 95-100%.
- Algunos bancos ofrecen hipotecas al 90-95% para perfiles jóvenes con empleo estable.
- En vivienda protegida, hay entidades que financian por encima del 80%.
Más del 20%:
- Si la tasación es inferior al precio de compra (algo que puede ocurrir en mercados muy calientes), el banco te prestará el 80% de la tasación, no del precio. La diferencia la cubres tú.
- Si tu perfil de riesgo es alto (contrato temporal, ingresos irregulares, deudas previas), el banco puede ofrecerte menos del 80%.
Para este artículo, vamos a calcular con el escenario estándar del 80% y luego veremos cuánto cambia con las ayudas.
3. Gastos adicionales: el 10-12% que no financia nadie
Además de la entrada, hay una serie de impuestos y gastos asociados a la compra que no se financian con la hipoteca. Salen de tu bolsillo. Y no son poca cosa.
Obra nueva (IVA + AJD)
Si compras obra nueva —que es el caso de todos los nuevos desarrollos como Los Ahijones—, pagas:
- IVA: 10% del precio de compra
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): 0,75% en la Comunidad de Madrid
- Notaría: ~600-1.000 € según precio
- Registro: ~400-700 €
- Gestoría: ~250-400 €
- Tasación: ~250-500 €
Total gastos en obra nueva: ~11,5% del precio de compra.
Hemos desglosado cada partida con ejemplos reales en nuestra guía de gastos de compra de obra nueva.
Segunda mano (ITP)
Si compras segunda mano, el IVA se sustituye por el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales):
- ITP: 6% en la Comunidad de Madrid
- Notaría, registro, gestoría y tasación: similares a obra nueva
Total gastos en segunda mano: ~8-9% del precio.
Es menos que en obra nueva, pero en segunda mano es habitual tener gastos de reforma que pueden compensar (o superar) esa diferencia.
4. Total real necesario: tres escenarios con números
Aquí está la tabla que realmente necesitas. Calculamos el ahorro mínimo para tres perfiles de comprador habituales en Madrid:
| Concepto | VPPB en Ahijones (242.000 €) | Obra nueva libre (462.000 €) | Segunda mano (400.000 €) |
|---|---|---|---|
| Entrada (20%) | 48.400 € | 92.400 € | 80.000 € |
| IVA (10%) / ITP (6%) | 24.200 € | 46.200 € | 24.000 € |
| AJD (0,75%) | 1.815 € | 3.465 € | — |
| Notaría + registro | ~1.200 € | ~1.600 € | ~1.500 € |
| Gestoría + tasación | ~650 € | ~850 € | ~750 € |
| Capital social (cooperativa) | 10.000-25.000 € | — | — |
| Total gastos | ~27.865 € | ~52.115 € | ~26.250 € |
| Total ahorros (entrada + gastos) | ~76.265 € | ~144.515 € | ~106.250 € |
| + capital social (si cooperativa) | ~86.000-101.000 € | — | — |
La regla rápida: necesitas ahorrar entre el 27% y el 32% del precio de la vivienda, dependiendo de si es obra nueva o segunda mano.
Ojo con esto
Estos cálculos asumen financiación al 80%. Si accedes a alguno de los programas que veremos a continuación, la entrada se reduce drásticamente y el ahorro necesario baja a un 10-15% (solo gastos).
5. Hipotecas al 90% o 95%: ¿existen?
Sí, existen. Y en 2026 hay más opciones que nunca, sobre todo para compradores jóvenes. Estos son los principales caminos para financiar por encima del 80%:
Aval ICO para primera vivienda
Es la opción más potente. El Instituto de Crédito Oficial (ICO) avala la parte del préstamo que supera el 80%, permitiendo al banco financiar hasta el 100% del precio sin asumir riesgo adicional.
Requisitos:
- Menor de 35 años
- Ingresos brutos anuales no superiores a 4,5 veces el IPREM (~37.800 €/año)
- Patrimonio neto inferior a 100.000 €
- Residencia legal en España durante los 2 años previos
- Que sea tu primera vivienda habitual
¿Cuánto cubre?
- Avala hasta el 20% del precio (del 80% al 100%)
- Si la vivienda tiene certificación energética A, B, C o D, el aval sube al 25%
- La garantía se mantiene durante 10 años
Plazo: prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027.
En la práctica
Con el aval ICO, una VPPB de 242.000 € que normalmente requeriría 48.400 € de entrada podría financiarse al 100%. Solo necesitarías los ~28.000 € de gastos (más el capital social si es cooperativa). Eso sí: tu cuota mensual será más alta al financiar el total.
Programa Mi Primera Vivienda (Comunidad de Madrid)
La Comunidad de Madrid tiene su propio programa de hipotecas con financiación ampliada:
- Hasta el 100% para menores de 40 años
- Hasta el 95% entre 40 y 45 años
- Hasta el 90% entre 45 y 50 años
- También para familias monoparentales y personas que tengan un hijo (sin límite de edad)
Límite de precio: la vivienda no puede superar los 390.000 €. Esto significa que cubre la mayoría de viviendas protegidas y obra nueva de precio medio, pero no llega a la vivienda libre en zonas como Los Ahijones, donde el precio medio actual ronda los 462.000 € antes de IVA.
El programa ha beneficiado a más de 5.000 compradores desde su lanzamiento, con bancos participantes como Santander, CaixaBank, ING, Sabadell, Unicaja y Abanca, entre otros.
Hipotecas jóvenes de bancos privados
Al margen de programas públicos, varios bancos ofrecen hipotecas al 90-95% por su cuenta:
- Banco Santander: hasta el 95% (requiere garantía personal durante 5 años)
- BBVA (Hipoteca Joven): hasta el 95%
- Bankinter: hasta el 90-95%
- Unicaja: hasta el 100% para jóvenes
Las condiciones habituales para acceder: menor de 35-36 años, empleo estable (preferiblemente contrato indefinido), endeudamiento mensual inferior al 30-35% de tus ingresos brutos y que sea vivienda habitual.
¿Cuánto cambia la foto con financiación al 90-95%?
| Escenario | Con 80% financiación | Con 95% financiación | Con 100% financiación |
|---|---|---|---|
| VPPB 242.000 € | ~76.265 € | ~39.965 € | ~27.865 € |
| Libre 462.000 € | ~144.515 € | ~75.215 € | ~52.115 € |
La diferencia es enorme. Pasar del 80% al 95% de financiación reduce a casi la mitad el ahorro necesario. Eso sí, la cuota mensual sube proporcionalmente: financiar 462.000 € en vez de 369.600 € supone una cuota mensual bastante más alta. Asegúrate de que la cuota resultante no supere el 30-35% de tus ingresos netos.
6. Ayudas y bonificaciones en Madrid (2026)
Para todos los compradores
- Bonificación del 50% en el IBI durante los 3 primeros años de vivienda nueva (hay que solicitarla al Ayuntamiento)
- Deducción en IRPF por inversión en vivienda habitual: derogada desde 2013, pero si compraste antes de esa fecha aún puedes aplicarla
Para menores de 35 años
- Aval ICO (ya descrito): financiación hasta el 100%
- Mi Primera Vivienda (ya descrito): hipoteca hasta el 100% en Madrid
- Bonificación del 10% en el ITP para viviendas de segunda mano de hasta 250.000 € (nuevo en 2026)
Para familias numerosas
- Bonificación del 10% en el ITP para segunda mano
- Algunas promociones de vivienda protegida reservan un porcentaje de viviendas para familias numerosas
Importante
Las bonificaciones de ITP solo aplican a segunda mano. Si compras obra nueva (como en Los Ahijones), pagas IVA al 10%, que no tiene bonificación para jóvenes en la Comunidad de Madrid. Aun así, los programas de financiación al 100% compensan con creces esta diferencia.
7. Caso especial: vivienda protegida
La vivienda protegida es, con diferencia, la opción más accesible para comprar en Madrid. Los precios están regulados por módulos y son significativamente inferiores a los de mercado.
Precios de referencia en 2026
- VPPB (Vivienda con Protección Pública Básica): ~2.591 €/m² en Zona A (Madrid capital)
- VPPL (Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado): precio algo superior
Una VPPB de 80 m² útiles con garaje y trastero tiene un precio máximo por módulo de unos 242.000 € en Madrid capital (Zona A). Pero ese no es todo el desembolso: si compras en cooperativa —que es lo más habitual en los nuevos desarrollos— hay que sumar el capital social, que puede ir de 10.000 a 25.000 €. Puedes consultar el desglose completo en nuestro artículo sobre precios de vivienda protegida y capital social.
¿Cuánto necesitas para VP en Los Ahijones?
Veamos el escenario con financiación al 100% (aval ICO o Mi Primera Vivienda):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio vivienda (módulo) | 242.000 € |
| Entrada | 0 € (financiación 100%) |
| IVA (10%) | 24.200 € |
| AJD (0,75%) | 1.815 € |
| Notaría + registro + gestoría + tasación | ~1.850 € |
| Capital social (si cooperativa) | 10.000-25.000 € |
| Total ahorros necesarios | ~38.000-53.000 € |
Incluso con financiación al 100%, el capital social hace que necesites un ahorro significativo. Sin programas de ayuda (financiación al 80%), el total sube a 86.000-101.000 €. La diferencia entre tener o no acceso a estos programas puede suponer más de 40.000 €.
Si es cooperativa, suma el capital social
Si compras en cooperativa, hay un gasto adicional: el capital social. Es la aportación que haces como socio cooperativista y puede oscilar entre 10.000 y 25.000 € en los nuevos desarrollos del sureste de Madrid. Este dinero no está avalado por la misma normativa que protege las entregas a cuenta, así que conviene entender bien qué es y qué riesgos tiene. Lo explicamos en detalle en nuestra guía de cooperativas de vivienda.
8. Plan de ahorro: estrategia a 2-3 años
Si aún no tienes el dinero suficiente, no te desanimes. Comprar sobre plano tiene una ventaja que encaja perfectamente con un plan de ahorro: los plazos de construcción te dan tiempo. Desde que reservas hasta que escrituras pueden pasar 18-24 meses, y durante ese periodo puedes seguir ahorrando. Consulta nuestra guía sobre compra sobre plano para entender el calendario de pagos.
Define tu objetivo
Según tu situación, calcula cuánto necesitas:
| Tu perfil | Objetivo de ahorro |
|---|---|
| Joven (menor de 35), VPPB con aval ICO | ~38.000-53.000 € (gastos + capital social) |
| Joven (menor de 35), obra nueva libre con aval ICO | ~52.000 € (solo gastos) |
| Sin ayudas, VPPB 242.000 € (cooperativa) | ~86.000-101.000 € (entrada + gastos + capital social) |
| Sin ayudas, libre 462.000 € | ~145.000 € (entrada + gastos) |
La regla del 30%
Si puedes destinar el 30% de tus ingresos netos al ahorro, estos son los plazos orientativos:
- Sueldo neto de 1.800 €/mes → ahorras 540 €/mes → 6.480 €/año
- 40.000 € en ~6 años
- 90.000 € en ~14 años
- Pareja con ingresos netos de 3.500 €/mes → ahorráis 1.050 €/mes → 12.600 €/año
- 40.000 € en ~3 años
- 90.000 € en ~7 años
- 145.000 € en ~11,5 años
Consejos prácticos
1. Automatiza el ahorro. Configura una transferencia automática el día 1 de cada mes a una cuenta separada. Lo que no ves, no lo gastas.
2. Usa cuentas remuneradas. En 2026, con los tipos de interés actuales, hay cuentas de ahorro que ofrecen entre el 2% y el 3% TAE. No es mucho, pero en 3 años sobre 30.000 € son entre 1.800 y 2.700 € extra.
3. Evita inversiones de riesgo con el dinero de la entrada. Si tu horizonte es 2-3 años, no metas el dinero de la vivienda en bolsa o criptomonedas. Una caída del 20% justo cuando necesitas el dinero puede retrasarte años.
4. Revisa gastos innecesarios. Suscripciones que no usas, seguros duplicados, tarifas de móvil/internet sin renegociar. Un repaso a fondo puede liberar 100-200 €/mes.
5. Reserva un colchón de emergencia. No destines el 100% de tus ahorros a la compra. Intenta mantener un fondo de al menos 3-6 meses de gastos fijos tras la compra. No deberías quedarte a cero el día que firmas.
¿Cuánto pagarás de cuota mensual?
Para que tengas la foto completa, aquí van unas cuotas orientativas con los tipos de interés actuales (~3% fijo):
| Vivienda | Hipoteca (80%) | Cuota mensual (30 años, 3% fijo) | Ingreso mínimo recomendado (cuota ≤ 35%) |
|---|---|---|---|
| VPPB 242.000 € | 193.600 € | ~816 € | ~2.331 €/mes netos |
| Libre 462.000 € | 369.600 € | ~1.558 € | ~4.451 €/mes netos |
| 2ª mano 400.000 € | 320.000 € | ~1.349 € | ~3.854 €/mes netos |
Si financias al 100% en lugar del 80%, la cuota sube proporcionalmente: una hipoteca de 242.000 € (en vez de 193.600 €) al 3% a 30 años supone unos 1.020 €/mes. Si te interesa comparar tipos fijo, variable y mixto con simulaciones detalladas, te recomendamos nuestra guía de hipotecas.
Resumen: la tabla definitiva
Sin ayudas (financiación al 80%):
Obra nueva → necesitas el ~31,5% del precio (entrada 20% + gastos 11,5%).
Segunda mano → necesitas el ~27% del precio (entrada 20% + gastos 7-8%).
Con aval ICO o Mi Primera Vivienda (financiación al 100%):
Obra nueva → necesitas el ~11,5% del precio (solo gastos).
Segunda mano → necesitas el ~7-8% del precio (solo gastos).
La diferencia entre comprar con o sin ayudas es abismal. Si tienes menos de 35 años, comprar en 2026 es significativamente más accesible de lo que era hace apenas tres años gracias al aval ICO y al programa Mi Primera Vivienda. Y si compras vivienda protegida, los precios regulados hacen que los números sean aún más manejables.
Si estás valorando comprar en uno de los nuevos barrios del sureste de Madrid, consulta las promociones disponibles en Los Ahijones: vivienda protegida desde ~242.000 € y vivienda libre desde ~350.000 €, en un barrio con metro, zonas verdes y todas las dotaciones planificadas.
Última actualización: 16 de marzo de 2026
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