¿Cuánto me presta el banco? Capacidad de endeudamiento (2026)

Cuando empiezas a mirar pisos, casi siempre haces el cálculo al revés. Te fijas en una vivienda, miras el precio y piensas “esta cuota me la puedo permitir”. El problema es que el banco no razona así. A la entidad le da igual lo que tú creas que puedes pagar cada mes: lo que mira es una fórmula bastante fría que cruza tus ingresos netos, tus deudas y el plazo de la hipoteca para decidir cuánto dinero está dispuesta a prestarte. A eso se le llama capacidad de endeudamiento, y es lo que de verdad marca el techo de lo que puedes comprar.

Entender esa fórmula antes de visitar la primera oficina te ahorra disgustos y, sobre todo, tiempo. Si sabes de antemano que el banco te va a aprobar como mucho 200.000 euros, dejas de perseguir viviendas de 280.000 que nunca te van a financiar. En este artículo te explicamos cómo calcula la entidad tu capacidad, qué incluye y qué deja fuera, y te damos una tabla orientativa para que veas cuánto podrías pedir en 2026 según tus ingresos.

1. La pregunta correcta no es “cuánto quiero pagar”

La mayoría de la gente llega al banco con una idea fija: “puedo pagar 900 euros al mes sin problema”. Es un dato útil para ti, pero el banco no se fía de tu optimismo. La entidad parte de un principio de prudencia: si un mes vienen mal dadas (un gasto inesperado, una bajada de ingresos), necesitas un colchón para seguir pagando la hipoteca. Por eso no te deja dedicar a la cuota todo lo que técnicamente podrías.

La pregunta que de verdad ordena tu búsqueda de vivienda no es “cuánto quiero pagar”, sino “cuánto me deja el banco”. Y esa cantidad depende de tres palancas: tus ingresos netos, las deudas que ya arrastras y las condiciones de la hipoteca (plazo y tipo de interés). Cambia cualquiera de las tres y cambia tu capacidad. Lo bueno es que dos de ellas las puedes mover tú antes de pedir la hipoteca.

2. La regla del 35% de los ingresos netos

La norma de oro que aplican casi todas las entidades en España es sencilla: la cuota de la hipoteca, sumada al resto de tus deudas, no debería superar el 35% de tus ingresos netos mensuales. Algunas entidades son más conservadoras y bajan al 30%; otras, con perfiles muy solventes, estiran hasta el 40%. Pero el 35% es la referencia estándar y la que el Banco de España considera prudente.

“Ingresos netos” significa lo que de verdad te entra en la cuenta cada mes, después de impuestos y cotizaciones, no tu sueldo bruto. Y dentro de ese 35% no entra solo la hipoteca: el banco suma todas tus cuotas mensuales recurrentes:

• La cuota de la futura hipoteca.
• El préstamo del coche, si lo tienes.
• Préstamos personales o de consumo.
• Financiación de muebles, electrodomésticos o móviles a plazos.
• Pensiones de alimentos o compensatorias que pagues.
• El límite de tus tarjetas revolving (sí, aunque no las uses al máximo).

Pongamos un ejemplo. Si ganas 2.500 euros netos al mes, tu límite teórico de endeudamiento es 875 euros (el 35%). Pero si ya pagas 200 euros del coche, al banco solo le queda margen para una cuota de hipoteca de unos 675 euros. Esa diferencia se traduce en decenas de miles de euros menos de capital prestado.

3. Cómo computa el banco tus ingresos (y tus deudas)

No todos los ingresos pesan igual a ojos del banco. La entidad busca estabilidad y previsibilidad, así que pondera lo que ingresas según su origen:

• Nómina con contrato indefinido: es el ingreso de oro. Cuanta más antigüedad (idealmente más de uno o dos años), mejor. Si llevas poco en la empresa, el banco puede pedir más garantías.
• Contrato temporal o en prueba: cuenta, pero con recelo. Muchas entidades exigen pasar el periodo de prueba o tener cierta continuidad demostrable.
• Autónomos: aquí el banco mira las dos o tres últimas declaraciones de IRPF y el modelo 130. No se fija en tu facturación, sino en el rendimiento neto declarado, que suele ser bastante menor. Es habitual que a un autónomo le computen menos ingresos de los que realmente percibe.
• Ingresos variables (comisiones, bonus, horas extra): se promedian de los últimos años y se aplica un porcentaje conservador. No cuentes con que el banco valore tu mejor mes.
• Pensiones y rentas de alquiler: computan, aportando justificantes.

En cuanto a las deudas, el banco las consulta en la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), un registro que recoge todos tus préstamos y avales por encima de cierto importe. No puedes ocultar deudas: la entidad las verá. Por eso conviene tener tus números limpios antes de solicitar la hipoteca. Estar en un fichero de morosos (ASNEF, RAI) es, en la práctica, una puerta cerrada.

4. El LTV: el banco financia hasta el 80%

Aunque tu capacidad de cuota dé para mucho, hay un segundo tope: el banco no financia el 100% del precio. La referencia habitual es un LTV (loan to value) del 80%, es decir, te presta hasta el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación. El 20% restante, más los gastos de la operación (impuestos, notaría, registro, gestoría), tienes que ponerlo tú. En la práctica, eso significa tener ahorrado en torno al 30% del precio total antes de empezar.

Es decir, hay dos filtros que se aplican a la vez y manda el más restrictivo: tu capacidad de pago mensual (el 35%) y tu ahorro disponible para la entrada (el 20% + gastos). De nada sirve que el banco te apruebe una cuota holgada si no tienes los ahorros para cubrir la entrada. Desarrollamos esa parte en detalle en nuestra guía sobre cuánto dinero necesitas para comprar vivienda en Madrid, donde verás todos los gastos asociados a la compra. Aquí nos centramos en la otra pata: la capacidad de cuota.

5. El plazo y el tipo de interés cambian todo

Aquí está la palanca que más gente ignora. Con la misma cuota mensual máxima, alargar el plazo de la hipoteca te permite pedir más capital, porque repartes la devolución entre más años. Y el tipo de interés hace lo contrario: cuanto más alto, menos capital cabe en la misma cuota.

En 2026 el escenario es razonablemente estable. El euríbor ronda el 2,2%, lo que sitúa las hipotecas variables en una zona cómoda, y las hipotecas fijas se ofrecen alrededor del 3%. El plazo habitual es de 25 a 30 años. Estirar de 25 a 30 años abarata la cuota mensual, pero ojo: pagas más intereses en total a lo largo de la vida del préstamo. Es un equilibrio entre poder comprar hoy y el coste acumulado.

La elección entre fija, variable o mixta afecta directamente a tu capacidad y a tu tranquilidad. Lo analizamos a fondo en hipoteca fija, variable o mixta: cuál te conviene, y si quieres entender hacia dónde va el indicador que mueve las variables, te interesa nuestro repaso de las previsiones del euríbor para 2026.

6. Tabla: cuánto te presta el banco según tus ingresos

Para que veas el orden de magnitud, aquí tienes una estimación de cuánto capital podrías obtener según tus ingresos netos, asumiendo que no tienes otras deudas, un tipo del 3% y un plazo de 30 años. La cuota máxima es el 35% de los ingresos netos.

Ingresos netos / mes	Cuota máxima (35%)	Hipoteca aprox. (30 años, 3%)	Precio máx. con 80% LTV
1.800 €	630 €	~149.000 €	~186.000 €
2.500 €	875 €	~207.000 €	~259.000 €
3.500 €	1.225 €	~290.000 €	~363.000 €
5.000 €	1.750 €	~415.000 €	~519.000 €

Son cifras orientativas. Si tienes pareja y compráis los dos, los ingresos se suman (lo vemos en el siguiente punto). Y recuerda que el “precio máximo” de la última columna asume que tienes ahorrado el 20% de entrada más los gastos; si tu ahorro es menor, ese será el verdadero tope.

7. Avalistas, segundos titulares y suma de ingresos

La forma más directa de aumentar la capacidad es sumar ingresos con un segundo titular. Si compráis en pareja y los dos firmáis la hipoteca, el banco suma vuestros ingresos netos y aplica el 35% sobre el total. Dos sueldos de 1.800 euros (3.600 en conjunto) dan acceso a una hipoteca mucho mayor que uno solo de ese importe, porque la base de cálculo se dispara.

El avalista es otra figura, distinta. No suma sus ingresos al cálculo de capacidad de la misma forma, sino que aporta una garantía adicional: responde con su patrimonio si tú dejas de pagar. Es habitual que los padres avalen a los hijos jóvenes, especialmente cuando falta entrada o la antigüedad laboral es corta. Funciona, pero implica un compromiso serio para quien avala, así que conviene entenderlo bien antes de firmar.

8. Cómo mejorar tu capacidad de endeudamiento

La buena noticia es que la capacidad no es un número fijo: puedes trabajarla en los meses previos a pedir la hipoteca. Estas son las palancas más efectivas:

• Cancela deudas pequeñas. Liquidar el préstamo del coche o cerrar tarjetas a plazos libera margen dentro del 35%. Es lo que más impacto rápido tiene.
• Cierra tarjetas revolving que no uses. El banco computa el límite disponible, no lo que debes. Una tarjeta con 3.000 euros de límite te resta capacidad aunque esté a cero.
• Alarga el plazo. Pasar de 25 a 30 años baja la cuota y sube el capital que cabe. Cuidado con el coste total en intereses.
• Aporta más entrada. Cuanto mayor sea tu ahorro, menos capital necesitas y más holgada queda la cuota. También mejora tu LTV y, con él, las condiciones que te ofrecen.
• Vinculaciones. Domiciliar nómina, contratar seguros de hogar y vida o usar tarjetas de la entidad suele rebajar el tipo de interés (bonificaciones), lo que abarata la cuota. Echa cuentas: a veces las vinculaciones cuestan más de lo que ahorras.
• Demuestra estabilidad. Antigüedad laboral, ahorro recurrente y una cuenta sin números rojos hablan a tu favor.

No olvides los gastos de constitución: aunque desde la Ley Hipotecaria muchos los asume el banco, conviene saber quién paga cada gasto de la hipoteca para no llevarte sorpresas en la firma.

9. El caso de la vivienda protegida en Los Ahijones

Si tus números no llegan para vivienda libre, la vivienda protegida (VP) es la vía más realista, y en Los Ahijones hay mucha oferta. Los precios topados de la VPPB y la VPPL hacen que la cuota necesaria sea menor, así que con los mismos ingresos accedes a más opciones. Buena parte de las promociones del barrio son protegidas, precisamente para facilitar el acceso a primera vivienda.

Eso sí, la hipoteca de una vivienda protegida tiene sus particularidades (límites de precio referenciados, a veces, a indicadores como el IPREM, que en 2026 ronda los 600 euros mensuales, y requisitos de la propia calificación). Lo explicamos en la guía de hipoteca para vivienda protegida en Madrid. Y si eres menor de 35-36 años, no dejes de revisar las ayudas para jóvenes que quieren comprar vivienda en Madrid en 2026: los avales públicos pueden cubrir parte de esa entrada que tanto cuesta reunir y, de paso, mejorar tu acceso a la financiación.

En Los Ahijones

Antes de enamorarte de una vivienda, calcula tu capacidad real y compárala con la oferta del barrio. En Los Ahijones conviven promociones libres y protegidas con precios y tipologías muy distintas, así que conocer tu techo de financiación te ayuda a filtrar lo que de verdad está a tu alcance.

Echa un vistazo a las promociones disponibles en viviendas en Los Ahijones y, si quieres situar los precios en contexto, consulta nuestro seguimiento del mercado inmobiliario del barrio. Con tu capacidad clara y los precios delante, la búsqueda deja de ser una lotería.

Datos orientativos a fecha de publicación. Cada banco aplica sus propios criterios de riesgo; consulta tu caso con la entidad.