Gastos de la hipoteca: quién paga qué tras la ley hipotecaria

Cuando firmas una hipoteca para comprar tu vivienda en Los Ahijones, además de la entrada y de los gastos propios de la compraventa, aparecen una serie de costes ligados al préstamo: notaría, registro, gestoría, impuestos, tasación… Durante años, casi todos estos gastos los pagaba el cliente, y miles de hipotecas acabaron en los tribunales por las llamadas “cláusulas de gastos”. Hoy el panorama es muy distinto.

Desde que entró en vigor la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto cambió de manera radical: el banco asume la mayor parte de los gastos de constitución de la hipoteca y al cliente apenas le queda uno relevante, la tasación. En este artículo te explicamos con claridad quién paga qué, cuánto cuesta cada cosa, qué comisiones pueden aparecer y, si tu hipoteca es anterior a 2019, qué puedes reclamar y qué no.

1. Gastos de la hipoteca vs. gastos de la compraventa

Lo primero, y más importante, es no mezclar dos cosas que la gente confunde a menudo:

• Gastos de la compraventa: los que genera comprar la vivienda en sí. Aquí entran el IVA (10 % en obra nueva) más el IAJD de la escritura de compraventa, o el ITP si compras de segunda mano, además de la notaría y el registro de la escritura de compra. Estos los detallamos en nuestra guía de gastos al comprar obra nueva en Madrid.
• Gastos de la hipoteca: los que genera el préstamo que pides al banco para financiar esa compra. Son los que tratamos en este artículo.

Son escrituras distintas (la de compraventa y la de préstamo hipotecario) que normalmente se firman el mismo día ante el mismo notario, pero con un reparto de gastos diferente. La compraventa la pagas tú casi en su totalidad; la hipoteca, desde 2019, la paga el banco casi en su totalidad.

2. El cambio de la Ley 5/2019: antes y después

Antes de junio de 2019, la práctica habitual de la banca era cargar al cliente prácticamente todos los gastos de la hipoteca. Esto generó un aluvión de demandas por cláusulas abusivas y una larga batalla judicial sobre quién debía pagar qué, especialmente el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en vigor desde el 16 de junio de 2019) zanjó el debate para las hipotecas nuevas estableciendo un reparto claro de gastos por ley. A partir de esa fecha, el prestamista (el banco) asume la inmensa mayoría de los costes de constitución.

Periodo	Quién paga la mayoría de los gastos
Hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019	El cliente (con matices reclamables, ver sección 8)
Hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019	El banco

3. Qué paga el banco hoy

Con la Ley 5/2019, estos gastos de constitución de la hipoteca corren por cuenta del banco:

Gasto	Quién paga	Detalle
Notaría (escritura de préstamo, matriz)	Banco	El arancel de la escritura del préstamo hipotecario
Registro de la Propiedad	Banco	Inscripción de la hipoteca en el registro
Gestoría	Banco	Tramitación de la escritura, liquidación de impuestos e inscripción
IAJD del préstamo	Banco	Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que grava la escritura de hipoteca

El IAJD era precisamente el gasto más polémico antes de la ley: representaba el coste más alto y durante años lo pagó el cliente. Hoy, por ley, lo asume el banco en todas las hipotecas nuevas.

4. Qué pagas tú

Al cliente le queda muy poco. En la práctica, solo dos conceptos:

• La tasación de la vivienda: el informe de una sociedad de tasación homologada que determina el valor del inmueble. La ley la atribuye expresamente al prestatario.
• Las copias de la escritura que tú solicites: la copia simple suele ser gratuita o de coste mínimo, pero las copias autorizadas adicionales que pidas para tu archivo las pagas tú.

Y poco más. Por eso, hoy en día, cuando un comercial te dice que la hipoteca “tiene gastos”, lo que de verdad pesa en tu bolsillo es la tasación y, en su caso, alguna comisión de apertura.

5. La tasación: coste y caducidad

La tasación es el único gasto significativo de la hipoteca que asumes tú. Conviene entenderla bien:

• Coste orientativo: suele moverse entre unos 250 y 600 euros, según el valor y tipo de vivienda y la sociedad de tasación. En obra nueva, como las promociones de Los Ahijones, el rango habitual está en la parte media de esa horquilla.
• Caducidad: una tasación oficial tiene una validez de 6 meses desde su emisión. Si tu proceso de compra se alarga (algo habitual en obra nueva entregada con retraso), puede que tengas que pagar una segunda tasación.
• Es tuya: la tasación la pagas tú, así que tienes derecho a quedarte con el original y a usarla con cualquier banco al que pidas financiación durante su periodo de validez. No te obligan a tasar de nuevo en cada entidad.

Consejo práctico: encarga la tasación cuando tengas razonablemente cerrada la operación, no demasiado pronto, para evitar que caduque antes de firmar.

6. Comisiones: apertura, amortización y subrogación

Más allá de los gastos de constitución, la hipoteca puede llevar comisiones. No son obligatorias por ley, sino que dependen de cada oferta, así que conviene negociarlas y compararlas:

• Comisión de apertura: un porcentaje sobre el capital prestado que algunas entidades cobran al inicio. Muchas hipotecas competitivas hoy la tienen al 0 %, pero no todas. Si la hay, súmala a tus cálculos.
• Comisión por amortización anticipada (o por reembolso): si adelantas dinero o cancelas antes de tiempo, el banco puede cobrar una comisión, pero está limitada por ley y depende del tipo de interés. En las hipotecas variables los topes legales son más bajos (y decrecen con los años); en las hipotecas fijas los límites son algo mayores, en función del momento en que amortices. En todos los casos, el banco solo puede cobrarte hasta su pérdida financiera real y nunca por encima de los topes legales.
• Comisión por subrogación: si trasladas tu hipoteca a otro banco para mejorar condiciones, puede aplicarse una comisión por subrogación de acreedor, también acotada legalmente.

7. Vinculaciones y bonificaciones: ¿compensan?

Casi todas las ofertas hipotecarias incluyen bonificaciones: el banco te rebaja el tipo de interés a cambio de que contrates productos suyos (domiciliar la nómina, seguro de hogar, seguro de vida, plan de pensiones, tarjetas con un gasto mínimo…). Cada producto contratado descuenta unas décimas al tipo.

El problema es que esos productos tienen un coste anual, y a veces ese coste se come buena parte del ahorro en intereses. Antes de aceptar todas las vinculaciones, haz el cálculo:

• ¿Cuánto te rebajan el tipo con cada producto?
• ¿Cuánto cuesta ese producto al año (sobre todo los seguros vinculados, que suelen ser más caros que contratados por libre)?
• ¿Necesitabas ese producto de todos modos (un seguro de hogar, por ejemplo, sí lo vas a tener sí o sí)?

A veces compensa contratar la nómina (no cuesta nada) pero no el seguro de vida vinculado. El reparto óptimo depende de tu caso y del tipo de hipoteca que elijas: este equilibrio entre coste, riesgo y bonificación lo analizamos en profundidad en nuestra comparativa de hipoteca fija, variable o mixta, y conviene revisarlo a la luz de las previsiones del euríbor para 2026.

8. Reclamar gastos de hipotecas antiguas (pre-2019)

Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y la cláusula de gastos te cargó todo a ti, es probable que puedas reclamar parte de lo pagado. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido perfilando qué es recuperable y qué no:

Gasto pagado antes de 2019	¿Reclamable?
Registro de la Propiedad	Sí, recuperable (correspondía al banco)
Gestoría	Sí, recuperable según jurisprudencia
Notaría	Reclamable la mitad (suele repartirse al 50 %)
IAJD (Actos Jurídicos Documentados)	Por lo general no se devuelve: el Supremo consideró que, conforme a la normativa vigente entonces, lo pagaba el cliente
Tasación	Criterio variable; en algunos casos se ha considerado recuperable

Dos matices clave que debes conocer:

• El IAJD era el gasto más alto y, en términos generales, no se recupera en hipotecas anteriores a 2019, porque el Tribunal Supremo entendió que la normativa de aquel momento lo atribuía al prestatario. No esperes que te devuelvan lo más caro.
• Existe un plazo de prescripción para reclamar la devolución de los gastos. Ese plazo y su forma de cómputo han sido objeto de debate y de pronunciamientos europeos y del propio Supremo, por lo que conviene no demorarse y consultar tu caso concreto con un abogado o con tu entidad cuanto antes.

Antes de acudir a la vía judicial, puedes presentar una reclamación al servicio de atención al cliente del banco y, si no hay acuerdo, al Banco de España.

9. Cómo afecta a tu ahorro y a tu capacidad de compra

La buena noticia de la Ley 5/2019 es que necesitas menos ahorro inicial para la parte de la hipoteca: como el banco asume notaría, registro, gestoría e IAJD del préstamo, el “colchón” que tienes que reservar para gastos de hipoteca se reduce prácticamente a la tasación.

Eso sí, recuerda que el grueso de los gastos de entrada lo siguen poniendo los gastos de la compraventa (IVA o ITP, su notaría y su registro) más la entrada del 20 % que normalmente exige el banco. Para tener el cuadro completo de cuánto dinero necesitas reunir antes de firmar, consulta nuestra guía sobre cuánto dinero necesitas para comprar vivienda en Madrid.

Y para saber hasta dónde puede llegar tu financiación —el importe que el banco está dispuesto a prestarte según tus ingresos y deudas—, te ayudará revisar cuánto te presta el banco y tu capacidad de endeudamiento. Las comisiones y vinculaciones que aceptes también influyen en el coste total y, por tanto, en lo cómoda que te resulte la cuota cada mes.

En Los Ahijones

Si estás valorando comprar en alguna de las promociones del barrio, conocer bien el reparto de gastos de la hipoteca te ayuda a presupuestar con realismo y a comparar las ofertas de los bancos sin sorpresas: hoy lo que de verdad pesa es la tasación y, en su caso, alguna comisión y el coste de las vinculaciones.

Echa un vistazo a las promociones de vivienda en Los Ahijones para conocer precios, tipologías y estado de comercialización, y cruza esa información con tu capacidad de financiación antes de dar el paso.

Información general a fecha de publicación. Para reclamaciones concretas consulta con un profesional; los plazos de prescripción pueden variar según jurisprudencia.