Cuándo puedes vender una VPO a precio libre en Madrid (y cuánto cuesta descalificarla)

Es la pregunta que más se repite entre quienes compran vivienda protegida en el sureste de Madrid: ¿cuándo podré venderla al precio que yo quiera? No al precio máximo que fija la Comunidad, sino al precio de mercado, como cualquier vivienda libre.

La respuesta corta incomoda: puede que nunca. Y no por los plazos, sino por un cambio normativo de 2023 que a mucha gente le pasó desapercibido y que afecta de lleno a las promociones que se están vendiendo ahora mismo en Los Ahijones.

Respuesta rápida

Para vender una vivienda protegida a precio libre tienen que cumplirse dos condiciones a la vez: que haya terminado su período de protección y que la vivienda esté descalificada. Lo primero llega solo; lo segundo hay que pedirlo, cuesta dinero y —desde la Ley 12/2023— en muchos casos ya ni siquiera es posible.

1. Que venza el plazo no basta: son dos cosas distintas

Aquí es donde se equivoca casi todo el mundo. Se asume que la vivienda protegida funciona como un carné que caduca: pasan los años, vence, y te quedas con una vivienda libre.

No funciona así. Hay dos cosas separadas:

El período de protección: los años durante los cuales tu vivienda está sujeta a precio máximo, autorización de venta y derecho de tanteo de la administración.
La descalificación: el acto administrativo por el que la vivienda deja formalmente de ser protegida.

Cumplir el plazo no descalifica la vivienda automáticamente. Mientras no exista una resolución de descalificación, la nota marginal sigue inscrita en el Registro de la Propiedad y las limitaciones siguen ahí. Puedes tener una vivienda con el plazo vencido desde hace años y seguir sin poder venderla libremente porque nunca solicitaste el trámite.

Y al revés: aunque quieras descalificarla, no puedes hacerlo antes de que venza el plazo.

2. Cuánto dura realmente tu período de protección

El dato de «15 años» circula como si fuera universal. No lo es. El plazo depende del régimen bajo el que se calificó tu vivienda, que a su vez depende del año y de la normativa que le aplicó.

Situación	Duración de la protección	¿Se puede descalificar?
VPPB y VPPL del Decreto 74/2009	15 años desde la calificación definitiva	Sí, cumpliendo requisitos
Regímenes anteriores (según Real Decreto aplicable)	20, 25 o 30 años	Depende del régimen
VPO de promoción pública	—	No
Vivienda de Integración Social (VIS)	—	No
Vivienda en suelo calificado urbanísticamente como protegido (Ley 12/2023)	Permanente mientras el suelo mantenga esa calificación	No

Esa última fila es la novedad, y es la que más gente ignora.

¿Cuándo empieza a contar?

El plazo cuenta desde la calificación definitiva de la promoción, no desde que tú firmaste. Si compraste sobre plano, la calificación definitiva puede ser dos o tres años posterior al día en que empezaste a pagar. Ese detalle desplaza toda tu cuenta atrás.

Existe además un plazo distinto y más corto: la prohibición de venta durante los primeros años desde tu escritura, que impide vender incluso al precio regulado salvo causa justificada. Lo desarrollamos en la guía sobre cuándo puedes vender tu vivienda protegida, que cubre plazos, autorizaciones y casos especiales como herencia o divorcio.

3. El cambio de 2023 que lo altera todo

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda introdujo una distinción que no existía antes, y que separa las viviendas protegidas en dos mundos según el suelo sobre el que están construidas:

Lo que dice la ley

La vivienda protegida no puede descalificarse, salvo en el supuesto de viviendas promovidas sobre suelos cuya calificación urbanística no imponga ese destino y que no cuenten con ayudas públicas para su promoción. Y en esos casos excepcionales, el período de calificación no puede ser inferior a treinta años.

Traducido: si tu vivienda está construida sobre un suelo que el planeamiento reservó específicamente para vivienda protegida, la protección es permanente mientras el suelo mantenga esa calificación. No hay plazo que agotar ni descalificación que solicitar. Nunca será vivienda libre.

Solo queda margen de descalificación —con un mínimo de 30 años— para viviendas protegidas levantadas sobre suelo sin esa reserva urbanística y sin ayudas públicas. Es un supuesto bastante menos frecuente de lo que parece.

Y aquí llega el matiz importante

La Comunidad de Madrid sigue teniendo en vigor su Decreto 74/2009, que es el que fija los 15 años y regula el procedimiento de descalificación. En junio de 2025 abrió una consulta pública para sustituirlo, y una de las propuestas centrales es precisamente establecer la calificación permanente para las viviendas construidas sobre suelo calificado a tal fin y para las que reciban cualquier tipo de ayuda pública. A día de hoy ese decreto sigue en tramitación.

Es decir: convive una ley estatal que excluye la descalificación en suelo reservado con un reglamento autonómico anterior que la contempla a los 15 años. Si tu vivienda entra en ese solapamiento, no des por hecho ningún plazo sin comprobar tu escritura y tu cédula de calificación.

4. Qué significa esto si compras en Los Ahijones

Aquí deja de ser teoría. Los Ahijones es un desarrollo urbanístico nuevo con una reserva de suelo protegido muy alta: 67 de las 96 parcelas residenciales del ámbito están calificadas como vivienda protegida (VP), frente a 29 de vivienda libre. De las promociones que seguimos en nuestro listado de viviendas en Los Ahijones, 18 de 28 son protegidas.

Esas 67 parcelas son suelo cuya calificación urbanística impone el destino de vivienda protegida. Que es exactamente el supuesto que la Ley 12/2023 deja fuera de la descalificación.

Qué deberías preguntar antes de firmar

Pregunta a la promotora, por escrito, bajo qué régimen se califica la promoción y cuál es su plazo de protección. No vale «son 15 años»: pide el régimen concreto y la normativa aplicable. Si la respuesta es que el suelo está calificado como vivienda protegida, asume que compras una vivienda que seguirá siendo protegida indefinidamente.

Que conste: esto no es malo por definición. Compras más barato, con precio tasado y sin competir con inversores. Pero cambia por completo el cálculo si tu plan era comprar VPPB, esperar quince años y vender a precio de mercado. Ese plan, en la mayor parte de Los Ahijones, ya no existe.

Si estás decidiendo entre tipologías, tenemos comparadas las diferencias entre VPPB y VPPL y explicados los tipos de vivienda protegida en Madrid.

5. Cuánto cuesta descalificar una vivienda protegida

Si tu vivienda sí es descalificable, esta es la parte que nadie te cuenta en la notaría. La descalificación no se paga con una tasa fija: se paga devolviendo lo que recibiste.

El trámite en sí no tiene tasa

Según la Sede Electrónica de la Comunidad de Madrid, la descalificación de viviendas protegidas (referencia 39133, modelo 785F1) no requiere el pago de tasas. Si has leído por ahí una cifra de unos 55 euros, corresponde a otro trámite distinto.

Lo que sí cuesta: la devolución de ayudas

El requisito económico real es devolver todas las ayudas, exenciones y bonificaciones que se aplicaron a la vivienda y a sus compradores, más el interés legal del dinero desde la fecha en que se recibieron hasta la fecha de la solicitud. Se retrotrae el cálculo hasta la contratación original.

Las ayudas pueden proceder de varios organismos a la vez, y todos cuentan:

El Ministerio competente en materia de vivienda
La Consejería competente en tributos de la Comunidad de Madrid
La Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid
La Dirección General competente en materia de vivienda
El Ayuntamiento (bonificaciones de IBI y de ICIO, que se reclaman aparte)

Además hay que cancelar o novar el préstamo cualificado si lo tuviste, y en el cálculo entra la diferencia entre los intereses bonificados que pagaste y el interés legal que habrías pagado sin la bonificación.

La horquilla real

Si compraste sin ayudas públicas ni préstamo cualificado —lo habitual en las cooperativas y promociones privadas actuales—, el coste de descalificar tiende a cero. Si recibiste subsidio de tipos, ayuda a la entrada o bonificaciones fiscales, la factura puede irse a decenas de miles de euros, y crece cada año que pasa por los intereses.

No hay forma de estimarlo por tu cuenta con fiabilidad: la administración emite una liquidación personalizada con carta de pago que se te notifica. El pago se hace en Banco Santander, con efectivo solo por debajo de 1.000 euros.

6. Requisitos: quién no puede descalificar aunque quiera

Aunque haya vencido el plazo, la Comunidad de Madrid deniega la descalificación en estos casos:

VPO de promoción pública y Viviendas de Integración Social (VIS): nunca son descalificables.
Viviendas en régimen de arrendamiento.
Viviendas que obtuvieron préstamo cualificado o ayudas del Plan Estatal de Vivienda 2005-2008.
Garajes y trasteros en régimen de proindiviso: no pueden descalificarse por separado.

Y, por supuesto, que no haya transcurrido el plazo que establezca la normativa aplicable a tu régimen.

7. El procedimiento, paso a paso

Reúne la documentación: escritura o título público de adquisición, nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, cédula de calificación y declaración responsable de no causar perjuicio a terceros.
Presenta la solicitud en la Sede Electrónica de la Comunidad de Madrid (necesitas DNI electrónico o certificado digital reconocido) o presencialmente en el registro.
Atiende los requerimientos: si falta documentación, tienes diez días hábiles para subsanar.
Recibe la liquidación de las cantidades a devolver y págala.
Resolución: el plazo máximo es de cinco meses desde la entrada de la solicitud.
Inscribe la cancelación de la nota marginal de vivienda protegida en el Registro de la Propiedad. Sin este paso, la limitación sigue figurando frente a terceros.

Ojo con el silencio administrativo

Si pasan los cinco meses sin notificación, la solicitud se entiende desestimada. El silencio es negativo, no positivo. Es un error frecuente dar por concedida una descalificación por el mero paso del tiempo: no firmes una compraventa a precio libre sin tener la resolución expresa y la cancelación registral.

8. Preguntas frecuentes

¿Puedo vender antes de descalificar?

Sí, pero al precio máximo regulado y con autorización de la Comunidad de Madrid, que además conserva derecho de tanteo y retracto. Vender a precio libre una vivienda todavía calificada expone a la nulidad de la operación y a sanción.

Si mi vivienda ya pasó los 15 años, ¿ya es libre?

No automáticamente. Necesitas la resolución de descalificación y la cancelación de la nota marginal. Y si tu vivienda está en suelo con reserva urbanística de vivienda protegida, es probable que no puedas descalificarla en absoluto.

¿Compensa descalificar?

Depende de dos números: lo que tengas que devolver y la diferencia entre el precio máximo regulado y el precio de mercado de tu zona. En barrios donde el mercado libre se ha despegado mucho del módulo, suele compensar; donde van parejos, no. Puedes ver cómo se calculan los precios máximos de la vivienda protegida en Madrid para hacer tu cuenta.

¿Y si heredo una vivienda protegida?

La heredas con su calificación y sus limitaciones intactas. El plazo no se reinicia ni se interrumpe: sigue contando desde la calificación definitiva original.

¿Afecta esto a la hipoteca?

Si tienes un préstamo cualificado con condiciones bonificadas, descalificar obliga a cancelarlo o novarlo. Lo tratamos en la guía sobre la hipoteca para vivienda protegida.

9. Resumen

Vender a precio libre exige dos cosas: plazo vencido y descalificación efectiva.
El plazo no es siempre 15 años: depende de tu régimen, y puede ser de 20, 25, 30 años o permanente.
Desde la Ley 12/2023, la vivienda protegida sobre suelo calificado urbanísticamente como protegido no se puede descalificar. Mientras el suelo mantenga esa calificación, la vivienda sigue siendo protegida.
En Los Ahijones, 67 de las 96 parcelas residenciales son suelo VP. Compra asumiendo que tu vivienda seguirá siendo protegida.
El trámite de descalificación no tiene tasa, pero obliga a devolver todas las ayudas más el interés legal. Sin ayudas, casi gratis; con ellas, puede costar decenas de miles de euros.
El silencio administrativo es negativo: sin resolución expresa, no hay descalificación.

Antes de tomar una decisión

Este artículo explica el marco general, pero cada vivienda tiene su régimen y su historial de ayudas. Pide tu cédula de calificación y una nota simple actualizada antes de hacer cuentas, y consulta tu caso concreto en el teléfono 012 de la Comunidad de Madrid o con un profesional.

Última revisión: 27 de agosto de 2026. Normativa consultada: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda; Decreto 74/2009 de la Comunidad de Madrid; y la información del trámite de descalificación de viviendas protegidas de la Sede Electrónica de la Comunidad de Madrid.

Cuándo puedes vender una VPO a precio libre en Madrid (y cuánto cuesta descalificarla)

1. Que venza el plazo no basta: son dos cosas distintas