Vender una VPO o VPPL en Madrid: precio máximo, plazos y autorización
Cómo vender una vivienda protegida en Madrid: identifica tu régimen, comprueba el precio máximo y cuándo necesitas autorización de transmisión.
Sí puedes vender una vivienda protegida en Madrid mientras siga protegida, pero debes comprobar el precio máximo y los requisitos de transmisión de tu expediente. No hay una prohibición universal de vender durante cinco años ni todas las ventas necesitan autorización administrativa.
La respuesta cambia según sea VPO de promoción pública, VPO privada o VPP, y según las ayudas y la financiación recibidas. Esta guía se centra en vender durante la protección; si lo que buscas es salir del precio regulado, consulta cuándo puedes vender una VPO a precio libre y cuánto cuesta descalificarla.
Antes de anunciarla
Localiza la cédula de calificación definitiva, la escritura, una nota simple actualizada y los documentos de ayudas o préstamo cualificado. Con ellos podrás comprobar tres cosas distintas: si sigue protegida, cuánto puedes pedir y si necesitas autorización para vender.
1. Tengo una vivienda protegida y quiero venderla: por dónde empezar
No te guíes únicamente por las siglas del anuncio ni por el año en que compraste. La cédula identifica el expediente, la normativa y la fecha de calificación. Si no la tienes, revisa la escritura para localizar el número de expediente y pide información a la Oficina de Vivienda de la Comunidad de Madrid.
Prepara una ficha con estos datos:
- Tipo y régimen: VPO pública, VPO privada, VPPB o VPPL; venta, alquiler o alquiler con opción de compra.
- Normativa y calificación definitiva: determinan el régimen que debes consultar.
- Ayudas y financiación: comprueba también las del promotor; una hipoteca ordinaria no equivale a un préstamo cualificado.
- Anejos: garaje y trastero, sus superficies útiles y si están vinculados.
- Condiciones particulares: adjudicación municipal, derechos de adquisición preferente u otras limitaciones que consten en los documentos.
Puedes orientarte con nuestra guía de tipos de vivienda protegida en Madrid, pero la comprobación para vender debe hacerse sobre tu vivienda concreta. Si dudas sobre si una modalidad permite vender antes que la otra, consulta las diferencias entre VPPB y VPPL en los años de protección.
2. ¿Cuándo necesito autorización de venta?
La información oficial de la Comunidad de Madrid sobre venta de vivienda protegida distingue estas situaciones:
| Situación durante la protección | Autorización de transmisión | Precio |
|---|---|---|
| VPO de promoción pública | Sí; antes de cinco años desde la adquisición, solo con justa causa | Máximo legal aplicable |
| Promoción privada con ayudas o préstamo cualificado, dentro del plazo de limitación del plan | Sí; puede exigir reintegro de ayudas e intereses y cancelar o novar el préstamo | Máximo legal aplicable |
| Promoción privada sin ayudas ni préstamo cualificado del promotor o adquirente | No en ese supuesto | Máximo legal aplicable |
| Promoción privada cuyo plazo de limitación por ayudas ya ha terminado | No por esa limitación | Sigue regulado si la protección no ha terminado |
La idea práctica es que no necesitar autorización no convierte la vivienda en libre. También puede haber condiciones propias de una adjudicación municipal que debas consultar al ayuntamiento.
¿Puedo vender antes de cinco o diez años?
Depende del caso de la tabla. Son plazos que aparecen en determinados regímenes y planes de ayudas, no una regla única para todas las VPPB y VPPL. Comprueba tanto la duración como el hecho desde el que se cuenta: adquisición, cobro de la ayuda o subrogación en la financiación, según la norma aplicable.
Para no confundirlo con una hipoteca corriente, revisa la documentación que explicamos en hipotecas para vivienda protegida.
3. Precio máximo de reventa: qué tabla utilizar
La reventa protegida no se calcula con una fórmula universal de «precio original más IPC y antigüedad». Debes elegir la tabla correspondiente a la normativa de tu vivienda y a las ayudas que haya recibido.
Para VPPB y VPPL acogidas al Decreto 74/2009 que no hayan obtenido ayudas financiadas por el Real Decreto 801/2005, la tabla oficial de precios máximos de 2026 recoge estos importes para la vivienda:
| Tipo | Zona A, incluida Madrid capital | Zona B | Zona C |
|---|---|---|---|
| VPPB | 2.591,64 €/m² útil | 2.231,98 €/m² útil | 2.009,84 €/m² útil |
| VPPL | 2.983,03 €/m² útil | 2.570,48 €/m² útil | 2.306,03 €/m² útil |
Por ejemplo, 90 m² útiles de VPPB en zona A equivalen a 233.247,60 € para la vivienda, si le resulta aplicable esa tabla. El cálculo de garajes y trasteros se hace aparte, con sus coeficientes y superficies computables. No uses metros construidos ni sumes los anejos al mismo precio por metro cuadrado.
La propia tabla contempla una regla específica para viviendas con ayudas del Real Decreto 801/2005. Las VPO de promoción pública y otros regímenes tienen tablas diferentes. Para entender los conceptos, consulta nuestro artículo específico sobre precios de vivienda protegida.
4. Informe de venta y autorización: dos trámites distintos
Si no necesitas autorización o quieres acreditar las condiciones
Puedes solicitar el informe para la transmisión de inmuebles protegidos. Sirve para acreditar el precio máximo, el plazo de protección, la ausencia de obligación de autorización o la extinción de la protección por transcurso del tiempo. El informe acredita una situación; no equivale a conceder una descalificación voluntaria.
Si tu caso requiere autorización
Usa el procedimiento de autorización de transmisión de VPO o VPP. La documentación depende del régimen: escritura, nota simple, justificante de la tasa y, cuando proceda, certificado bancario sobre la financiación o documentación de la causa alegada.
Ambos procedimientos requieren tasa. Consulta el importe y el formulario vigentes de cada uno al presentar la solicitud. Tampoco traslades los plazos o el silencio administrativo de un procedimiento a otro: no des por autorizada la venta por haber esperado cinco meses.
Antes de comprometer una fecha de firma, entrega a la notaría la información del expediente y comprueba si quedan trámites pendientes. Es preferible conocer las condiciones antes de pactar unas arras que presupongan una venta libre.
5. ¿Y si ya ha terminado el período de protección?
Puede haber extinción automática. La Comunidad de Madrid la distingue de la descalificación voluntaria en su explicación sobre el fin de la protección. Por eso, cumplir el plazo no implica que siempre tengas que abrir un expediente de descalificación y devolver ayudas.
Tampoco basta con contar quince años desde tu compra: identifica el plazo aplicable y su inicio. Si necesitas acreditarlo para la operación, solicita el informe de transmisión y revisa con la notaría y el Registro la documentación necesaria.
La protección permanente tampoco puede deducirse automáticamente de la redacción original de la Ley 12/2023: su artículo 16 fue anulado por la Sentencia del Tribunal Constitucional 79/2024. Así consta en el texto consolidado del BOE. El régimen concreto sigue siendo la pieza que hay que comprobar.
6. Herencia, divorcio o traslado: qué debes revisar
Vivienda heredada
La adjudicación de una herencia y la venta posterior a otra persona son operaciones diferentes. Para esa venta, comprueba el expediente y las limitaciones que sigan vigentes; no anuncies precio libre solo porque has heredado la vivienda.
Divorcio o extinción de condominio
La información oficial contempla supuestos sin autorización cuando, al disolver gananciales o extinguir un condominio, la vivienda se adjudica a uno de los titulares. Venderla a un tercero es otra operación y exige revisar sus condiciones. El divorcio no transforma por sí solo la vivienda en libre.
Traslado laboral o problemas de salud
Si necesitas una excepción, expón tu situación y aporta la documentación al órgano competente. No presupongas que el traslado o un informe médico garantizan la autorización: primero hay que determinar qué limitación afecta a la vivienda y qué excepciones admite.
7. Sobreprecio, tanteo y consecuencias de una venta irregular
La Ley 9/2003 de la Comunidad de Madrid tipifica el cobro de cantidades no permitidas como infracción muy grave y contempla la devolución del exceso y, en determinados supuestos, retracto administrativo. Un pago por fuera del contrato o por supuestas mejoras no elimina el límite legal.
No se puede afirmar de forma general que toda venta irregular sea nula ni que sea siempre válida: las consecuencias civiles y administrativas dependen del incumplimiento y de la normativa aplicable. Revisa también los derechos de tanteo o retracto que afecten a tu expediente, sin dar por supuesto un plazo universal.
Si estás comparando tu vivienda actual con las promociones disponibles, calcula primero el precio al que realmente puedes vender y las condiciones pendientes. Ese dato es más útil para planificar la mudanza que una estimación basada solo en anuncios de vivienda libre.
Para preparar el presupuesto de la siguiente compra, revisa también los precios de VP y capital social y los gastos de comprar obra nueva.
Revisión de normativa y trámites: 19 de septiembre de 2026.
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