¿Puede la IA revisar una licencia de obra? Lo probamos con dos edificios de Los Ahijones

El Ayuntamiento de Madrid quiere que una máquina haga parte de la revisión de las licencias de obra. Su plataforma, MADRIDdbp, comprobará alturas, superficies y distancias de cada proyecto antes de que llegue a un técnico municipal. Empezará en Los Berrocales y llegará después a Los Ahijones, todavía sin fecha.

Nos hicimos una pregunta más modesta: con la información que ya es pública y los modelos de inteligencia artificial actuales, ¿se puede saber si un proyecto está en condiciones de recibir la licencia? Para averiguarlo, revisamos dos edificios del barrio que ya la tienen, como lo haría una máquina, y comparamos el resultado con lo que decidió el Ayuntamiento.

Solo con documentos públicos

Partimos solo de documentación pública de los expedientes, anonimizada: nombres, firmas y otros datos aparecen tachados. No la reproducimos aquí; usamos únicamente las cifras que necesitaba la prueba.

Elegimos dos promociones con la licencia concedida:

Entre los dos expedientes y las resoluciones que usamos de contraste suman más de 1.000 páginas. Acalia II tiene además algo muy útil para la prueba: dos versiones del proyecto. La de marzo de 2025 tenía 142 viviendas; la de octubre, presentada después de que el Ayuntamiento pidiera cambios, tiene 140.

Cómo hicimos la prueba

Montamos lo mismo que necesita cualquier sistema de revisión automática:

1. Las reglas. Las normas urbanísticas del plan parcial de Los Ahijones fijan, para cada tipo de manzana, la altura máxima, el número de plantas, la altura mínima de cada piso o las plazas de garaje. Las convertimos en comprobaciones.
2. Los límites oficiales de cada parcela. Los metros que se pueden construir no los tomamos de lo que declara el proyecto, sino de la tabla del proyecto de reparcelación con el que la Junta de Compensación de Los Ahijones repartió el suelo.
3. La lectura. Un modelo de IA leyó memorias y planos, extrajo las tablas de superficies y aplicó las reglas. Cada cifra se recalculó después con un programa, sumando planta a planta, y las decisivas las revisamos a mano.

Revisar las cerca de 700 páginas de Acalia II, con sus dos versiones, le llevó al modelo unos diez minutos.

La lista de lo que hay que comprobar no nos la inventamos. La licencia básica de otro edificio del barrio, Pryconsa Acalia I, incluye la tabla que rellena el técnico municipal: unas treinta filas de «requisito» frente a «proyecto». Recogen la superficie de la parcela, la posición respecto a la calle, el fondo edificable, el acceso de los bomberos, la ocupación, la edificabilidad, las alturas, los patios, los usos y el aparcamiento. Es justo la parte que MADRIDdbp quiere automatizar.

Lo que sí se puede saber: los números cumplen, por muy poco

Las dos parcelas declaradas coinciden al decimal con la reparcelación: 2.851,47 m² la de La Llave de Oro y 4.347,45 m² la de Acalia II. A partir de ahí, la revisión da estos resultados:

Los dos edificios cumplen todo lo que se puede medir con números. Y lo hacen apurando: 4,44 m² sobre 11.437 es menos que un cuarto de baño. Con márgenes así, un error de suma en una tabla escrita a mano bastaría para cambiar el resultado. Por eso tiene sentido que lo compruebe una máquina, y que lo haga sobre el modelo del edificio y no sobre una tabla.

Lo que salta son erratas, también en los papeles municipales

La revisión automática encontró descuadres que el trámite dejó pasar:

• Viviendas que no suman. En la memoria de La Llave de Oro, los cuadros por portal suman 80 viviendas, no 74. El portal 3 figura con 24 y con seis viviendas en una cuarta planta que no tiene superficie. La licencia confirma que son 74.
• Contradicciones. La misma memoria dice que no hay viviendas accesibles para usuarios de silla de ruedas y, más adelante, cuenta tres.
• Texto de otro proyecto. Habla de reservar «1 vivienda (>3 % de 19)» en un edificio de 74.
• Una cifra distinta en el cálculo. La memoria de Acalia II justifica el factor verde, el indicador de vegetación que exige el Plan General, con un jardín de 980 m², pero hace la cuenta con 982. Con 980 se queda en 0,3497 y no llega al 0,35 que la propia memoria toma como mínimo; con 982 cumple por muy poco.
• También en los documentos del Ayuntamiento. La licencia de La Llave de Oro da como edificabilidad máxima 6.094,01 m², que es lo que consume el proyecto; el máximo real es 6.106,74 m². Y la licencia básica de Acalia I describe 28 viviendas en cada una de las plantas primera a tercera, 16 en la cuarta y 7 en la quinta: 107 viviendas para un edificio de 100 y cinco plantas.

Ninguna de estas erratas cambia el resultado ni pone en duda las licencias concedidas. Pero dejan ver la parte difícil: sumar es fácil; distinguir una errata de un incumplimiento, no tanto.

El modificado de Acalia II: la máquina habría pedido cambios

La versión de marzo de Acalia II pasaba los límites principales, pero sin ningún margen. El garaje tenía 218 plazas para 218 exigidas (1,5 por cada una de las 142 viviendas, más 5 del local). Con el criterio que el propio proyecto usa en octubre para calcular las plazas del local, faltaba al menos una. Un patio medía 5,70 m con un mínimo de 5,70.

Un revisor automático la habría marcado para corregir. Y eso es lo que pasó: en octubre llegó un proyecto modificado con estos cambios:

• dos viviendas menos en la planta baja, donde el soportal casi se duplica;
• plantas de 3,00 m en lugar de 3,15, con lo que el edificio baja unos 90 cm;
• tendederos, un cuarto para bicicletas y la justificación del factor verde, que antes solo aparecía en un plano.

No tenemos el requerimiento municipal, así que no sabemos qué pidió exactamente. La explicación que mejor encaja con los números es el aparcamiento: quitar dos viviendas libera tres plazas. La versión de octubre pasa todas las comprobaciones, con 4,44 m² de margen en edificabilidad y 5 cm en la altura de los pisos.

El límite de lo público: lo tachado

En las memorias, la anonimización apenas estorba. En la de La Llave de Oro hay cajas negras en 98 de sus 167 páginas, pero ninguna tapa una cifra de la ficha urbanística ni de los cuadros de superficies. Tapa fechas, nombres y palabras que el sistema confunde con apellidos: «verano», «Acero» (de la Instrucción de Acero Estructural), «Barreras» (de supresión de barreras arquitectónicas).

En los planos es otra historia. En la versión aprobada de Acalia II, las láminas que justifican la ordenación pierden casi todas las cotas. En una de ellas, de más de cien cifras legibles en marzo quedan solo las de los cuadros resumen, y hay bloques negros sobre el patio y las plantas. Con lo público se puede comprobar lo que el proyecto declara, pero no medirlo.

Lo que no está en ningún PDF

La licencia de La Llave de Oro recoge 51 condiciones. Las que de verdad deciden dependen de otros organismos:

• la Agencia Estatal de Seguridad Aérea y el Ministerio de Defensa, por las servidumbres aeronáuticas;
• Canal de Isabel II, por el saneamiento;
• la autorización para urbanizar y edificar a la vez;
• las fianzas.

El resto son condiciones generales del Código Técnico y de las ordenanzas municipales. A eso se suman decisiones de criterio, como cuánto de un local sin uso cuenta como superficie de venta o cómo se mide la altura de un patio. Es lo mismo que reconoce el director general de Edificación del Ayuntamiento: los informes con juicio de valor no se automatizan.

Hay otra cosa que no pudimos probar: una licencia de edificio denegada. En nuestro registro de Los Ahijones, Los Berrocales y Los Cerros hay nueve resoluciones desfavorables y ninguna es de un edificio. Son grúas, una caseta de ventas y una tala. En las que tienen documento, el motivo es de trámite: una tasa sin pagar o de otro concepto, o un procedimiento equivocado. Es lo más fácil de automatizar.

Entonces, ¿es factible?

Con lo que hemos visto, para la parte numérica, sí, y ya con la información pública. Un modelo actual lee cientos de páginas en minutos, extrae las tablas y aplica las reglas del plan parcial. Habría dado por buenos los números de las dos versiones aprobadas y habría devuelto la de marzo de Acalia II.

El Ayuntamiento parte de mucho más: la documentación completa, sin tachar y en un modelo digital del edificio (BIM). Con ella se puede medir la geometría en lugar de fiarse de las tablas. Para que el sistema sea fiable haría falta combinar varias piezas:

• Leer el modelo, no el PDF, y cruzarlo con la información de la parcela, como prevé MADRIDdbp.
• Reglas fijas para la aritmética: edificabilidad, alturas, plazas. Dan el mismo resultado cada vez.
• Varios modelos de IA para la lectura: que analicen la documentación por separado y contrasten lo que encuentran. Donde no coincidan, que mire una persona. Así salen erratas como las 80 viviendas que eran 74.
• El técnico, para el criterio y la firma, con los informes de otros organismos tramitándose en paralelo.

La recompensa es tiempo. Según el director general de Edificación, el plazo medio de una licencia de nueva planta fue de unos cuatro meses en 2025, contados desde que la documentación está completa. Calcula que las comprobaciones rutinarias suponen cerca de la mitad. Nuestros dos edificios tardaron 226 y 312 días desde la solicitud. Si los promotores pudieran revisar el proyecto antes de presentarlo, como plantea el Portal del Promotor de MADRIDdbp, la versión de marzo de Acalia II habría llegado ya corregida.

La burocracia de las licencias es una de las quejas del sector, como recordó el decano del COAM. Mientras la plataforma llega al barrio, puedes seguir cada expediente en el listado de licencias de Los Ahijones y cruzarlo con el estado de las promociones de Los Ahijones.

Imagen de portada: obras de Pryconsa Acalia II el 10 de octubre de 2026, con los pilares del sótano ya levantados. Fotografía propia de Ahijones Hoy.