El decano del COAM señala la burocracia como freno de Los Ahijones

El decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), Sigfrido Herráez, ha puesto el foco sobre uno de los grandes problemas que han lastrado durante años a los nuevos desarrollos del sureste de Madrid: el exceso de burocracia. En una entrevista publicada con motivo del Urbaforo, Herráez sostiene que “ahora mismo, la subida más importante del precio de la vivienda está en el tiempo que tardan todas las burocracias y trámites administrativos”, hasta el punto de que los jóvenes madrileños pagan “casi en una tercera parte los retrasos administrativos” al comprar o alquilar.

Para los vecinos actuales y futuros de Los Ahijones, el diagnóstico resulta especialmente familiar: el barrio lleva décadas en el papel y solo ahora empieza a materializarse sobre el terreno.

Los Ahijones y Los Berrocales, citados como ejemplo del bloqueo

Preguntado directamente por los grandes desarrollos del sureste, Herráez no se anda con rodeos: “Los proyectos de reparcelación, por hablar del último trámite por el que han pasado estos crecimientos, han tardado muchísimo”. Reconoce que un proyecto de reparcelación es complejo, pero subraya que “no se puede tardar la cantidad de años que se está tardando”.

El decano también apunta al proyecto de urbanización, que “tuvo una tramitación enorme dentro del Ayuntamiento” entre debates sobre el carril bici, el dimensionamiento de las calles o la aparición de un arroyo que hay que conservar. “Por supuesto que tiene que cuidarse el medio ambiente —matiza—, pero lo que no puede ser es estar un año y medio pendientes de la Confederación o del Canal de Isabel II. Los tiempos en los nuevos desarrollos no pueden seguir siendo los que están siendo”.

Esa misma maraña de informes —medioambientales, de agua o de electrificación— es la que, según Herráez, está retrasando los desarrollos. Es un problema que en el sureste ya se ha hecho carne: el bloqueo eléctrico que afecta a 116.000 viviendas de la zona es uno de los cuellos de botella más graves para que Los Ahijones y barrios vecinos como Los Berrocales avancen al ritmo previsto.

”Redensificar” sin perder calidad

Herráez defiende que es posible “crecer en todos los municipios y redensificar” mediante figuras urbanísticas que permitan acoger a más vecinos sin comprometer el modelo de ciudad. Esa idea conecta directamente con la ley de densificación que estudia la Comunidad de Madrid para doblar el número de viviendas en Los Ahijones, una de las palancas que podría acelerar la oferta residencial en el barrio.

El decano insiste en que asequibilidad y calidad no están reñidas: “Se puede hacer una vivienda más barata y asequible para los ciudadanos más jóvenes que no tienen dinero y que, sin embargo, cuente con una calidad y una salud suficientes”. Y matiza el debate sobre los pisos pequeños: una vivienda de 40 metros cuadrados “con un buen soleamiento y una buena ventilación puede ser perfecta para una persona sola o una pareja”; el problema, dice, no es el tamaño sino la salubridad. El COAM, recuerda, agrupa a 11.000 arquitectos colegiados que “saben aquilatar precio y calidad”.

Licencias: el trámite que sigue marcando el ritmo del barrio

Actualización de octubre de 2026: el Ayuntamiento ha puesto en marcha el piloto de MADRIDdbp para agilizar las licencias urbanísticas. Los Ahijones está previsto en su despliegue posterior a Los Berrocales; todavía no tiene una fecha concreta de incorporación. Con dos edificios del barrio hemos comprobado hasta dónde se pueden revisar licencias de obra con IA.

El mensaje de fondo del decano es que la voluntad política existe en todos los colores, pero que “faltaría que la normativa acompañe a esa voluntad de rapidez”. Mientras tanto, el avance de los nuevos desarrollos se mide trámite a trámite, y cada paso administrativo determina cuándo empezarán a levantarse las distintas promociones.

Porque, más allá del debate normativo, lo que importa al futuro residente es cuándo podrá mudarse. La oferta de viviendas protegidas y libres en Los Ahijones crece poco a poco, pero su ritmo depende en buena medida de que se desatasquen precisamente esos trámites que el decano del COAM señala como el principal factor de encarecimiento.