Densificación en Los Ahijones: el plan que duplicaría las viviendas previstas

El urbanismo del sureste de Madrid se va a reescribir. La Comunidad de Madrid acaba de aprobar un proyecto de ley que sube un 30% la densidad y un 20% la edificabilidad en suelo de vivienda protegida, y permite a los promotores levantar hasta dos plantas más sin modificar el planeamiento. En paralelo, el Ayuntamiento ultima un Plan Estratégico Municipal (PEM) que daría una vuelta de tuerca todavía mayor: pasar de las 35 viviendas por hectárea previstas en los nuevos desarrollos del sureste a unas 70, es decir, doblar (o triplicar) el número de casas en Los Ahijones, Los Berrocales, Valdecarros, El Cañaveral y Los Cerros.

La intención del consistorio es atacar la crisis de acceso a la vivienda sin consumir más suelo. La capital tiene el 98% de su suelo consolidado y, según los cálculos municipales, los cinco grandes desarrollos del sureste podrían pasar de 120.092 a 302.036 viviendas y de 327.000 a 818.000 vecinos potenciales. En la práctica, meter una ciudad del tamaño de Sevilla o Zaragoza dentro del propio Madrid.

Qué cambia: la “ley líder” y el Plan Estratégico Municipal

El Gobierno regional de Isabel Díaz Ayuso prepara la Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región (la llamada ley líder), que servirá de paraguas para que el futuro PEM municipal prevalezca sobre el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1997. Modificar el PGOU directamente habría llevado años; la fórmula elegida permite acelerar los cambios.

El plan estratégico, dirigido por el delegado de Urbanismo Borja Carabante con asesoría de Arup y Sice, se aprobará de forma inicial a comienzos de 2027 y previsiblemente entrará en vigor en 2028. Sus tres ejes:

• Densificar los nuevos desarrollos del sureste (los PAU como Los Ahijones), pasando de las 35 viviendas/ha actuales a unas 70.
• Aumentar la edificabilidad en barrios consolidados como Sanchinarro, Las Tablas, Carabanchel, Moratalaz, San Blas, Usera o Villaverde, e incluso en zonas con transporte público intensivo (Chamartín, Legazpi, Méndez Álvaro, Valdebebas).
• Permitir vivienda protegida en suelo dotacional que hoy está vacante.

Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, lo resume así: la ambición es recuperar el ritmo de 40.000 viviendas nuevas al año en la región (15.000 protegidas), frente a las apenas 12.216 que se construyeron en 2025 en toda la Comunidad de Madrid.

Qué significa para Los Ahijones

Los Ahijones es uno de los cinco desarrollos de la Estrategia del Sureste afectados directamente. La densidad actualmente prevista en el barrio ronda las 35 viviendas por hectárea —baja, comparada con las 144 de la almendra central—, así que el margen para añadir casas es enorme. Si la propuesta sale adelante:

• El número de viviendas planificadas en Los Ahijones podría duplicarse o triplicarse respecto a lo aprobado hoy en el mapa interactivo y las parcelas actuales.
• Los promotores con suelo en el barrio podrían pedir ampliar plantas en sus promociones, pero a cambio asumirían mayores cargas urbanísticas para reforzar infraestructuras (agua, luz, transporte, equipamientos).
• Algunas parcelas dotacionales podrían reconvertirse para acoger más vivienda protegida, sumando a la oferta de VPPB y VPPL ya prevista.

Sigfrido Herráez, decano del COAM, asegura que técnicamente “la densificación no supone ningún problema”, porque las redes de agua y luz se dimensionaron con margen. La pregunta clave es otra: quién se queda con la plusvalía del aumento de edificabilidad. ¿El propietario del suelo? ¿El Ayuntamiento? ¿Se traduce en más vivienda social? Esa es una de las decisiones políticas que marcará el éxito —o el rechazo— del PEM.

El riesgo de repetir El Cañaveral

La gran lección que cita el propio borrador del plan es la de El Cañaveral: un desarrollo donde las casas llegaron antes que el centro de salud, el metro o el instituto. En Los Ahijones la advertencia ya nos suena. La estación de la Línea 9 de Metro está pendiente de adjudicarse (la licitación, con presupuesto de 825.873€, tiene siete empresas admitidas) y arrastra años de retraso. La red eléctrica, además, ha sido protagonista de un bloqueo que afectó a 116.000 viviendas del sureste.

Densificar implica multiplicar la demanda de servicios públicos: más agua, más potencia eléctrica, más colegios, más transporte. Como advierte Antonio Giraldo, concejal del PSOE, “intentar llegar a 70 viviendas por hectárea sin conexión directa de transporte público sería casi una temeridad”. Y el experto de EsadeEcPol Jorge Galindo añade que el reto del transporte es “el más gordo”: si se decide concentrar más casas, esa red de movilidad tiene que llegar a la vez, no diez años después.

Qué dicen los promotores

Las grandes inmobiliarias con suelo en Los Ahijones y el resto del sureste —Pryconsa, Metrovacesa, Vía Ágora, Aurora Homes, Neinor (tras absorber Aedas)— ven con buenos ojos la densificación, siempre que se haga con seguridad jurídica, plazos claros y proporcionalidad entre las nuevas cargas y los beneficios. José León, director general de Pryconsa, recuerda que el sector siempre asume parte del coste de las infraestructuras, “pero cualquier incremento debe ser predecible y económicamente viable”.

Hay una preocupación adicional sobre la mesa: el riesgo de parón temporal en las promociones actuales. Algunos propietarios de suelo podrían esperar a que se aprueben los cambios para vender o construir más viviendas en el mismo terreno. Carabante asegura que no ocurrirá si el Ayuntamiento es ágil. Otros, como Ignacio Moreno (Aurora Homes), admiten que algún proyecto a punto de salir al mercado en 2026 podría retrasarse “unos meses”, aunque sin impacto sobre el conjunto.

Calendario realista

Conviene aterrizar las expectativas: el PEM no estará aprobado de forma inicial hasta principios de 2027 y previsiblemente entrará en vigor en 2028. Los cambios concretos en Los Ahijones se decidirán ámbito por ámbito, con cálculos pendientes de infraestructuras y disponibilidad de agua. Para los compradores actuales y futuros, el mensaje es doble: por un lado, el barrio probablemente acabará siendo más denso —y con ello, más urbano y con más servicios— de lo que hoy refleja el plan parcial. Por otro, parte de las futuras licencias de obra podrían quedar a la espera de la nueva normativa.

Mientras tanto, el goteo de avances de obra sigue: la urbanización de las etapas 1 y 2 avanza, y ya se ha dado luz verde a la edificación de las etapas 3 y 4. El primer Ahijones —el de las 35 viviendas por hectárea— ya está en construcción. El segundo, el “doblado”, se decidirá durante los próximos años.