Madrid jubila el plan urbanístico de 1997: así afecta a Los Ahijones

Madrid va a cambiar las reglas con las que se construye la ciudad. El Ayuntamiento prepara un Plan Estratégico Municipal (PEM) que sustituirá al Plan General de Ordenación Urbana de 1997, la norma que hoy define qué se puede levantar en cada parcela. La aprobación inicial está prevista para el primer semestre de 2027, y aunque suena a papeleo lejano, marca el marco en el que se seguirán desarrollando barrios nuevos como Los Ahijones.

El alcalde José Luis Martínez-Almeida lo resume como un cambio de época: el PGOU de 1997 “ha cumplido sus objetivos”, pero se aprobó “con una realidad poblacional distinta” a la actual. La apuesta es un instrumento “menos rígido y con mayor capacidad de adaptación” que permita a la Administración dar respuestas más rápidas sobre el suelo.

De cuatro usos del suelo a solo tres

El corazón de la reforma es una simplificación que tiene consecuencias directas sobre cómo será un barrio. Hoy el suelo se clasifica en cuatro categorías (residencial, industrial, servicios terciarios y dotacional). El PEM las reduce a tres:

• Residencial: destinado a vivienda.
• Dotacional: elimina la distinción entre básico y singular para que el suelo pueda destinarse a la dotación que haga falta en cada momento (un colegio, un centro de salud, un polideportivo).
• Productivo: agrupa toda la actividad económica (industrial, comercial, oficinas, hospedaje, recreativo o aparcamiento).

La clave para los futuros vecinos está en la letra pequeña: el plan solo permitirá intensificar el uso residencial si existen las dotaciones necesarias en el entorno. Es decir, más viviendas únicamente donde ya haya —o se garanticen— colegios, bibliotecas o instalaciones deportivas. El objetivo declarado es evitar barrios dormitorio a los que la gente llega antes que los servicios, una preocupación muy real en los nuevos desarrollos del sureste de Madrid. Según el Consistorio, hoy un 60 % de las parcelas necesita compensar variables para alcanzar ese equilibrio.

Qué significa para Los Ahijones

Los Ahijones ya está en marcha con su Plan Parcial y su normativa urbanística propia, aprobados dentro del marco del PGOU vigente, así que las promociones que hoy se comercializan no se ven alteradas de un día para otro. El propio Ayuntamiento ha subrayado que el PEM incorporará un régimen transitorio que sirva de puente entre ambos esquemas mientras se completa la tramitación.

Lo relevante es la dirección de fondo. Este giro hacia un urbanismo más flexible es el mismo que sostiene otras piezas que ya hemos analizado: la densificación que busca duplicar las viviendas previstas por hectárea en el sureste y la nueva Ley 2/2026 de vivienda protegida, que suma edificabilidad en las parcelas de VPO. El PEM es el paraguas de planeamiento bajo el que encajan esos cambios, con una prioridad explícita: multiplicar la oferta de vivienda, especialmente para los jóvenes.

Esa insistencia en “barrios completos y equilibrados” —vivienda asequible, dotaciones suficientes y actividad económica— es precisamente lo que se juega en un desarrollo que arranca de cero. En Los Ahijones, con cerca de 19.000 viviendas proyectadas (un 58 % protegidas), más de un millón de metros cuadrados de zonas verdes y suelo reservado para actividad económica en las etapas 3 y 4, el reto no es tanto construir casas como que lleguen a la vez los servicios que las hacen habitables.

Un plan que se cuece desde 2024

El PEM no ha salido de la nada. La Oficina del Plan General lleva desde febrero de 2024 trabajando en nueve mesas de colaboración público-privada sobre vivienda, economía, espacio público, movilidad, neutralidad climática, modelo de ciudad, cultura, innovación y estrategia normativa. El balance presentado por el Ayuntamiento habla de 33 sesiones, 116 presentaciones temáticas, 827 participantes y aportaciones de 176 entidades, además de un contrato de 14 millones de euros para redactar el documento con 38 especialistas.

Entre las conclusiones que asoman al futuro barrio destacan dos: la conveniencia de hibridar usos en un mismo ámbito (vivienda, actividad económica y equipamientos conviviendo) y la de agilizar los procedimientos administrativos, un punto sensible después de que el propio decano del COAM señalara la burocracia de licencias como freno de Los Ahijones.

Toda la información, en una ventanilla única

En paralelo a esta reforma, el Ayuntamiento ha puesto en marcha la oficina virtual Nuevos Desarrollos, que reúne datos oficiales de los diez grandes ámbitos en desarrollo de la capital —Los Ahijones entre ellos— con indicadores de viviendas, zonas verdes y equipamientos. Lo contamos en detalle en nuestro repaso a Madrid Crece, la web oficial de Los Ahijones y otros nueve desarrollos.

Mientras el nuevo marco urbanístico madura de cara a 2027, el barrio sigue avanzando sobre el terreno: puedes seguir el ritmo de las obras en nuestra sección de avances de Los Ahijones.