Nueva ley de vivienda de Madrid: más edificabilidad en VPO y fin al bloqueo eléctrico que amenazaba a Los Ahijones

La Comunidad de Madrid ha publicado este lunes 15 de junio de 2026 en el Boletín Oficial (BOCM núm. 140) la Ley 2/2026, de 11 de junio, de medidas urgentes para el incremento de la Oferta de Vivienda con Protección Pública. Firmada por la presidenta Isabel Díaz Ayuso, la norma entra en vigor este mismo martes 16 de junio y contiene varias medidas que afectan de lleno a desarrollos como Los Ahijones, donde la mayoría de las viviendas previstas son protegidas.

Se trata de una ley de carácter temporal y excepcional —dos años para solicitar licencias y tres para ejecutar las obras— cuyo objetivo declarado es generar más vivienda asequible a corto plazo reduciendo la tramitación administrativa.

1. Fin al bloqueo eléctrico que frenaba el sureste

Es, probablemente, la medida más relevante para nuestro barrio. La ley modifica los artículos 45 y 48 de la Ley del Suelo de Madrid (Ley 9/2001) para que un certificado de suministro eléctrico negativo o condicionado deje de impedir la aprobación del planeamiento de un desarrollo residencial.

Hasta ahora, los instrumentos de planeamiento debían acreditar que había potencia eléctrica suficiente para el desarrollo. Justamente ese requisito era el que ponía en riesgo las 116.000 viviendas del sureste de Madrid —incluido Los Ahijones— que quedaron fuera de la planificación eléctrica estatal. Con la nueva redacción, la suficiencia eléctrica podrá acreditarse más tarde, siempre antes de la aprobación definitiva del proyecto de urbanización, lo que evita que la planificación quede congelada a la espera del Gobierno central.

2. Hasta un 20% más de edificabilidad y un 30% más de densidad

La ley introduce un nuevo artículo que permite incrementar hasta un 20% la edificabilidad y hasta un 30% la densidad (número de viviendas) en parcelas calificadas para vivienda protegida, sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico vigente. Para materializarlo, se permite subir hasta dos plantas más de altura.

La condición clave: todo el volumen edificable debe destinarse a vivienda protegida. Dado que la Etapa 2 de Los Ahijones prevé un 60% de vivienda protegida, esta medida podría traducirse en más viviendas asequibles por parcela en las promociones que aún no han iniciado obra.

3. Una sola plaza de garaje por vivienda protegida

Se modifica la Ley del Suelo para fijar una dotación de una plaza de aparcamiento por cada vivienda protegida (antes esa proporción solo se aplicaba a la vivienda de promoción pública). El objetivo es abaratar el coste de construcción y ajustar los garajes a los nuevos hábitos de movilidad.

4. Oficinas, hoteles y suelo dotacional privado podrán pasar a vivienda en alquiler

La norma amplía el régimen de cambio de uso ya existente: además de las parcelas de oficinas, ahora también las de uso terciario hospedaje (hoteles) y las de dotacional privado sin edificar podrán transformarse en vivienda protegida en alquiler sin recalificar el suelo. En sectores de uso global terciario, ese uso residencial alternativo no podrá superar el 30% de la edificabilidad.

5. Menos burocracia en los informes sectoriales

Los informes de carreteras, vías pecuarias y turismo pasan a emitirse tras la aprobación inicial del planeamiento y con silencio positivo a los tres meses: si la Administración no responde en ese plazo, la tramitación puede continuar (salvo afección al dominio público). Es una medida en la línea de la agilización de trámites que ya se está aplicando para acelerar los desarrollos del sureste.

¿Qué letra pequeña conviene tener en cuenta?

• No es automática para todo el municipio. Los ayuntamientos disponen de cuatro meses para decidir, mediante acuerdo de Pleno, no aplicar estas medidas en su término o imponer condiciones adicionales. Habrá que ver qué decide el Ayuntamiento de Madrid.
• Es temporal. Las licencias deberán pedirse en un plazo de dos años y las obras ejecutarse en tres.
• Las infraestructuras extra las paga el promotor. Si el aumento de edificabilidad obliga a ampliar redes exteriores, el coste corre a cuenta de la promotora.

En contexto

La ley llega en un momento en el que el sector reclama acelerar la producción de vivienda: ASPRIMA cifra el déficit de vivienda en Madrid en más de 200.000 unidades. Para un barrio como Los Ahijones, con miles de viviendas protegidas en el horizonte, el desbloqueo del requisito eléctrico y la posibilidad de construir más densidad protegida pueden tener un impacto directo en los plazos y en el número de hogares que finalmente se levanten. Puedes consultar las promociones de vivienda disponibles en Los Ahijones para seguir su evolución.

Desde Ahijones Hoy seguiremos informando sobre cómo se traduce esta ley en los desarrollos concretos de nuestro barrio.