ASPRIMA alerta: Madrid necesita movilizar 7.200 millones de euros para producir 34.000 viviendas antes de 2029

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) ha presentado en la feria internacional MIPIM 2026 en Cannes su último informe sobre el mercado residencial madrileño, y las cifras son contundentes: Madrid necesita movilizar 7.200 millones de euros de inversión antes de 2029 para producir al menos 34.000 viviendas nuevas. Una cifra que, aun así, se queda corta ante la magnitud del problema.

La presidenta de ASPRIMA, Carolina Roca, fue tajante durante la presentación del informe en el marco del proyecto Trinity (tercera edición): “El país necesita ser más ambicioso. No podemos conformarnos con este incremento”.

Un déficit que no deja de crecer

Las cifras del informe dibujan un panorama preocupante a nivel nacional:

• España produce actualmente unas 100.000 viviendas al año, cuando la formación de nuevos hogares exige al menos 250.000
• El déficit acumulado desde 2010 supera ya las 740.000 viviendas
• La cifra total de viviendas que faltan en España ronda las 800.000 unidades

Pero es Madrid quien lidera el ranking del déficit con diferencia. La capital acumula un déficit de 203.743 viviendas, seguida de Barcelona (148.297) y Valencia (98.192). Solo estas tres ciudades concentran más de la mitad del problema nacional.

Madrid: solo se construyeron 6.000 de las 31.000 viviendas previstas

La situación en Madrid es especialmente grave. ASPRIMA destaca que en 2025 solo 6.000 viviendas entraron en fase de desarrollo, frente a las 31.000 que se esperaban. Eso supone un 80% de desviación sobre las previsiones.

El déficit acumulado en los últimos cinco años (2019-2024) supera las 118.000 unidades, a lo que hay que sumar otras 100.000 viviendas de demanda latente vinculada a jóvenes con empleo que aún viven con sus familias. En total, la necesidad inmediata en Madrid ronda las 218.000 viviendas.

Con una producción actual de unas 18.000 viviendas al año, Madrid necesitaría construir casi 50.000 anuales para equilibrar el mercado. Las 34.000 proyectadas para 2029, aun movilizando los 7.200 millones de inversión, seguirán siendo insuficientes.

La crisis de asequibilidad

El déficit de oferta se traduce directamente en precios que expulsan a las familias del mercado:

• Los hogares madrileños destinan ya el 42,8% de su renta bruta a vivienda, entrando en lo que los expertos denominan “zona de alto riesgo financiero”
• La vivienda usada subió un 13,36% en 2025
• La vivienda nueva, un 9,7%
• El alquiler creció un 10,4% en Madrid, por encima de la media nacional del 8,7%

Para 2026 se prevé una moderación, con subidas del 4-6% en Madrid frente al 12-17% de los dos años anteriores. Pero la tendencia alcista no se revertirá mientras la oferta no se acerque a la demanda.

Las barreras estructurales que frenan la producción

ASPRIMA identifica cuatro grandes cuellos de botella que impiden construir al ritmo necesario:

Suelo disponible en mínimos históricos

Madrid atraviesa una situación de escasez de suelo urbanizable que, según ASPRIMA, empeorará hasta al menos 2028. Aunque hay 44 desarrollos urbanísticos en tramitación que podrían albergar hasta 369.000 viviendas, los plazos administrativos impiden que ese suelo llegue al mercado a corto plazo.

Infraestructura eléctrica colapsada

Como ya contamos en nuestra noticia sobre el bloqueo eléctrico de 116.000 viviendas en el sureste, el sector solicitó en 2024 6,7 GW de acceso a la red eléctrica, de los cuales aproximadamente el 50% no pudo ser atendido por falta de capacidad. ASPRIMA ha presentado 16 medidas específicas para desbloquear esta situación, incluyendo la financiación de infraestructuras eléctricas a través del sistema eléctrico y no a cargo de los promotores.

Mano de obra al límite

El paro en la construcción en Madrid se sitúa en apenas un 4,77%, prácticamente pleno empleo. La falta de trabajadores cualificados es ya un factor limitante de la capacidad de producción.

Rentabilidad insuficiente para atraer inversión

El retorno sobre el capital en la promoción inmobiliaria española es aproximadamente la mitad que en países europeos comparables, lo que dificulta atraer la inversión necesaria. Carolina Roca critica que España destina solo el 0,5% de su presupuesto a vivienda, mientras recauda un 18% en impuestos vinculados al sector.

¿Qué significa todo esto para Los Ahijones?

Los Ahijones se encuentra precisamente en la zona donde el déficit es más acuciante. Como uno de los grandes desarrollos del sureste de Madrid, el barrio está llamado a ser parte de la solución, pero también sufre directamente las barreras que ASPRIMA denuncia:

• Suelo disponible: Los Ahijones cuenta con suelo urbanizado en la Etapa 1, una ventaja competitiva frente a desarrollos aún en tramitación
• Bloqueo eléctrico: Las viviendas previstas están entre las 116.000 afectadas por la falta de planificación eléctrica
• Demanda garantizada: Con un déficit de más de 200.000 viviendas en Madrid, la demanda para los nuevos barrios del sureste está más que asegurada

El informe de ASPRIMA refuerza lo que los vecinos y promotores del sureste llevan años señalando: no es un problema de demanda, sino de capacidad para construir. Y mientras las barreras administrativas, energéticas y laborales no se resuelvan, el déficit seguirá creciendo.

---

Datos extraídos del informe de ASPRIMA presentado en MIPIM 2026 (Cannes) y de las declaraciones de Carolina Roca en el desayuno editorial “Perspectivas Inmobiliarias para 2026”.