Junta de Compensación de Ahijones: qué es, quién la forma y qué poder tiene

Cada vez que paseas por las obras de Los Ahijones, miras al cielo y ves grúas que no son del Ayuntamiento. Las calles las traza alguien que no es el Ayuntamiento. Las farolas las pone alguien que no es el Ayuntamiento. Y cuando un vecino del Cañaveral protesta porque no llega el metro o la M-50 está saturada, el interlocutor real tampoco es siempre el Ayuntamiento.

Detrás de los 5,7 millones de metros cuadrados de Los Ahijones, de las 18.724 viviendas previstas y de los 3.000 millones de euros de inversión hay una entidad poco conocida pero con muchísimo poder: la Junta de Compensación del UZP 2.03 “Desarrollo del Este – Los Ahijones”.

Esta guía explica qué es, de qué se encarga, qué poder real tiene, quiénes la forman y por qué su existencia condiciona el ritmo, el precio y la calidad de cada vivienda que se construya en el barrio durante los próximos años.

1. ¿Qué es una Junta de Compensación?

Una Junta de Compensación es una entidad urbanística colaboradora. Esa etiqueta técnica esconde una idea sencilla: cuando el Ayuntamiento aprueba un nuevo barrio sobre suelo rústico (un PAU, un sector, un ámbito urbanizable), alguien tiene que transformar ese campo en barrio. Trazar calles, instalar alcantarillado, llevar electricidad, fibra, agua, gas. Y cuando esa transformación se ejecuta por el sistema de compensación, son los propios propietarios del suelo quienes la gestionan y la pagan, agrupados forzosamente en una Junta.

El marco legal es claro y conviene tenerlo a mano para entender el poder real de estas entidades:

• Real Decreto Legislativo 7/2015 (Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). Norma estatal de cabecera.
• Real Decreto 3288/1978 (Reglamento de Gestión Urbanística). El reglamento que regula el sistema de compensación al detalle (artículos 157 y siguientes).
• Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid, modificada por la Ley 7/2024. Es la norma autonómica aplicable a Los Ahijones.

La Junta tiene personalidad jurídica propia desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de la Comunidad de Madrid. Eso significa que puede firmar contratos, contratar obra, demandar y ser demandada, tener CIF y cuentas bancarias. Pero al mismo tiempo es una entidad administrativa: sus actos son recurribles en la jurisdicción contencioso-administrativa, no en la civil.

2. ¿Qué hace exactamente una Junta de Compensación?

Tres funciones principales, todas obligatorias:

1. Reparcelar. Cogen los terrenos originales -fincas rústicas con formas irregulares, distintos propietarios, distinta calidad- y los reorganizan en parcelas edificables conforme al Plan Parcial. A cada propietario le adjudican una superficie nueva proporcional al valor del suelo que aportó. Es la operación que convierte una huerta en un solar para construir bloques.

2. Urbanizar. Redactan y ejecutan el Proyecto de Urbanización: calles, aceras, alcantarillado, redes de agua y luz, gas, telecomunicaciones, alumbrado público, zonas verdes, mobiliario urbano. Contratan a la constructora, supervisan la obra, pagan las facturas y al final reciben las obras y se las entregan al Ayuntamiento.

3. Ceder al Ayuntamiento. Una vez urbanizado, deben ceder gratuitamente al Ayuntamiento de Madrid todo el suelo destinado a viales, parques, equipamientos (colegios, centros de salud, deportivos) y un porcentaje de aprovechamiento urbanístico (suelo edificable). En Los Ahijones esa cesión supera el 40% del ámbito y permite, por ejemplo, que la EMVS construya vivienda pública sin pagar por el suelo.

A cambio de todo eso, los propietarios reciben sus parcelas urbanizadas y listas para edificar. Es la lógica del sistema: yo te entrego un campo, tú me devuelves un solar urbanizado.

3. La Junta de Compensación de Los Ahijones: datos verificables

Dato	Valor
Nombre oficial	Junta de Compensación del UZP 2.03 “Desarrollo del Este – Los Ahijones”
CIF	V84817659
Fecha de constitución	1 de enero de 2010
Estatutos publicados en BOCM	24 de septiembre de 2011 (BOCM-20110924-5)
Sede social	C/ Guzmán el Bueno, 133 – Edificio Germania, 9ª planta. 28003 Madrid
Sede en el barrio	Inaugurada en 2024, en Los Ahijones
Web oficial	ahijones.es
Teléfono	91 577 14 45
Email	info@ahijones.es / comunicacion@ahijones.es

Datos extraídos del Portal de Transparencia del Ayuntamiento de Madrid, del Registro de Lobbies y de la propia web institucional.

4. ¿Por qué se forma una Junta de Compensación? El sistema de compensación frente a otras alternativas

Cuando el Ayuntamiento aprueba un nuevo barrio, la Ley del Suelo le permite ejecutarlo por uno de tres sistemas:

• Compensación. Los propietarios urbanizan y pagan. Es el caso de Los Ahijones. Más rápido si hay dinero privado, más control para los promotores.
• Cooperación. El Ayuntamiento urbaniza con presupuesto público y luego pasa la factura a los propietarios. Más control público, normalmente más lento.
• Expropiación. El Ayuntamiento expropia todo el suelo y lo urbaniza directamente, vendiendo después las parcelas. Caro para las arcas públicas y poco habitual en operaciones grandes.

En los grandes Desarrollos del Sureste de Madrid (Los Ahijones, Los Berrocales, El Cañaveral, Los Cerros y Valdecarros) se ha optado en todos los casos por la compensación. El motivo es presupuestario: el Ayuntamiento no podía financiar una urbanización de 480 millones de euros (solo Etapa 1 de Ahijones) con cargo a sus arcas, así que delega esa gestión y ese coste en los propietarios privados.

A cambio cede control. No deja de ser una decisión política con consecuencias durísimas: una vez constituida la Junta, el Ayuntamiento mantiene la tutela administrativa, pero el día a día -el ritmo de obras, las decisiones técnicas, los plazos- lo gestionan los promotores. Si la Junta se retrasa, el barrio se retrasa.

5. Cómo se constituyó: cronología desde el PGOUM 1997

La Junta de Los Ahijones no nace de la nada. Es el resultado de 27 años de trámites. Esta es la secuencia verificada:

• 1997. El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid incluye Los Ahijones como Programa de Actuación Urbanística (PAU) dentro de la estrategia de crecimiento del sureste de la capital.
• 21 de julio de 2005. El Pleno del Ayuntamiento aprueba definitivamente el Plan Parcial del UZP 2.03. Ese plan define usos, densidades, viario, dotaciones.
• 2006-2007. Aprobación inicial del Proyecto de Urbanización.
• 1 de enero de 2010. Constitución formal de la Junta de Compensación ante notario, con propietarios que representaban más del 50% de la superficie del ámbito (umbral legal mínimo en Madrid). Obtiene el CIF V84817659.
• 24 de septiembre de 2011. Publicación en BOCM de los Estatutos y Bases de Actuación de la Junta (BOCM-20110924-5). Es el documento fundacional que regula su funcionamiento interno.
• Abril de 2019. Inicio efectivo de las obras de urbanización de la Etapa 1, tras casi una década de tramitaciones, recursos y ajustes técnicos.
• 19 de enero de 2021. BOCM-20210119-23. Aprobación inicial del Proyecto de Reparcelación, con un presupuesto de urbanización total para las seis etapas valorado en ≈ 480 millones de euros.
• 28 de julio de 2022. BOCM 178. Información pública del Proyecto de Reparcelación durante 30 días.
• 22 de septiembre de 2022. La Junta de Gobierno del Ayuntamiento aprueba el Proyecto de Urbanización adaptado al Plan de Etapas.
• 31 de marzo de 2023. BOCM 77. Aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación. Es el hito jurídico más importante: a partir de aquí cada promotor sabe qué parcelas exactas le tocan.
• Abril de 2024. Inscripción del Proyecto de Reparcelación en el Registro de la Propiedad. El “DNI” registral del barrio.
• Diciembre de 2024. Junta de Gobierno autoriza construcción simultánea a la urbanización en Etapa 1: los promotores pueden empezar a edificar sin esperar a que la urbanización esté 100% completada.
• Diciembre de 2024. Inauguración de la sede física de la Junta dentro del propio barrio.
• Primer semestre de 2025. Pryconsa obtiene la primera licencia de obra de una promoción residencial en Los Ahijones.

Entre el primer trazo en el PGOUM y la primera grúa que levanta hormigón pasan, por tanto, casi tres décadas. Una Junta de Compensación nunca es rápida.

6. De huerta a metros cuadrados: ¿a quién pertenecía este suelo?

Una de las preguntas que más se repite es: ¿la Junta compró el suelo? ¿A quién? La respuesta es importante porque revela cómo funciona realmente el sistema de compensación en España.

La Junta NO compra suelo. En el sistema de compensación, los propietarios aportan sus fincas a la Junta y a cambio reciben parcelas resultantes urbanizadas (lo que se llama “reparcelación”). No hay compraventa Junta→propietarios. Lo que sí hubo, y es lo interesante, son transmisiones previas: propietarios originales del suelo rústico que vendieron a promotoras durante los últimos 30 años, hasta llegar a la foto fija de 2010 cuando se constituyó la Junta.

6.1. El minifundio original: cientos de pequeños propietarios

Antes del PGOUM de 1997, lo que hoy es Los Ahijones era suelo rústico fragmentado en cientos de pequeñas fincas agrícolas. No había un gran latifundio. La estructura de propiedad era de minifundio campesino, herencia directa de la venta de baldíos que Madrid realizó entre los siglos XVII y XIX, cuando las tierras comunales de Vicálvaro y de Torre-Pedrosa se fueron parcelando entre familias del lugar.

La toponimia conserva las pistas: la Vereda de Estevillas era una vía pecuaria pública que cruzaba el ámbito (hoy desafectada y reconvertida en suelo edificable de la Comunidad de Madrid); los nombres de calles como Solana de Almodóvar y Umbría describen la exposición del Cerro de Almodóvar; y Antonio Herrero -calle de búsqueda activa en el scraper de licencias que utilizamos- corresponde a un propietario o personaje local previo al PAU. Datos del estudio histórico realizado por la asociación Vicus Albus para nombrar el callejero del barrio.

Históricamente, el suelo de Vicálvaro también tuvo propietarios institucionales medievales documentados: el Convento de Santa Clara llegó a tener 270 fanegas en la zona, el Convento de Santo Domingo 187 fanegas, y la familia Luján acumuló 242 fanegas entre 1505 y 1617. El Condado de Tilly mantuvo mayorazgo en Vicálvaro durante el siglo XVIII (de ahí la calle dedicada). Pero todas esas propiedades históricas habían sido vendidas y parceladas mucho antes del siglo XX, dejando en su lugar el minifundio campesino que llegó intacto hasta 1997.

6.2. La Asociación Ahijones-Junco Redondo: cómo se organizaron antes de la Junta

Cuando el Ayuntamiento aprobó el Plan Parcial en 2005, los propietarios del minifundio necesitaban organizarse para constituir la Junta. La fórmula fue la creación previa de una asociación voluntaria que actuara como portavoz colectivo: la Asociación Ahijones-Junco Redondo.

Esta asociación agrupó en su día propietarios que sumaban 5.131.294 m², es decir, el 89,04% de la superficie total del ámbito. Es una cifra que delata el grado real de fragmentación: para alcanzar ese 89% se necesitaron decenas de firmantes, en su mayoría agricultores y herederos vecinos de Vicálvaro. Solo una vez agrupados pudieron impulsar la constitución formal de la Junta de Compensación, que se inscribió finalmente el 1 de enero de 2010.

6.3. Estructura real de propietarios según la Reparcelación 2023

Esta sección no son estimaciones de prensa: son los datos oficiales publicados en la Tabla nº 1 “Resumen de Titulares” del Proyecto de Reparcelación aprobado el 9 de marzo de 2023 (expediente 711/2021/13623).

Superficie total aportada al ámbito: 5.762.672,15 m².

Top 5 propietarios privados (m² aportados y cuota sobre el total):

#	Titular	m² aportados	% del ámbito
1	Pryconsa Ahijones, S.L.	616.545,82	10,70 %
2	Inmobiliaria Mar, S.L.U. (sociedad vehículo de La Llave de Oro)	536.151,47	9,30 %
3	Ahijones Developments, S.L.U. (vinculada a Kronos Homes)	526.266,98	9,13 %
4	Promociones Habitat, S.A.	409.669,14	7,11 %
5	Promociones y Construcciones PYC Pryconsa, S.A.	342.262,94	5,94 %

Pryconsa concentra dos sociedades en el padrón (Pryconsa Ahijones S.L. y PYC Pryconsa S.A.). Sumadas alcanzan 958.808,76 m² ≈ 16,64 % del ámbito, lo que la convierte en el mayor propietario individual del barrio. Eso confirma cualitativamente las estimaciones de prensa, aunque queda algo por debajo del 20 % que se citaba con frecuencia.

Sector público (Ayuntamiento + Comunidad de Madrid + Estado + entes públicos):

Titular	m² aportados	% del ámbito
Ayuntamiento de Madrid (patrimonial)	348.232,96	6,04 %
Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana	227.283,59	3,94 %
Comunidad Autónoma de Madrid	218.815,35	3,80 %
ADIF – Alta Velocidad	199.626,27	3,46 %
Dirección General de Patrimonio del Estado	48.353,92	0,84 %
Ayuntamiento de Madrid (demanial)	33.719,70	0,59 %
Canal de Isabel II	26.478,54	0,46 %
Total sector público	≈ 1.102.510	≈ 19,1 %

Es decir: casi uno de cada cinco metros cuadrados del ámbito ya era público antes de la reparcelación. Esta cifra es mayor que el 17 % que solía citarse como aproximación.

6.4. Aprovechamiento adjudicado: la métrica del poder real

Los metros cuadrados aportados son solo la mitad de la historia. Lo que de verdad mide el peso de cada propietario en la Junta es el aprovechamiento urbanístico adjudicado tras la reparcelación: la edificabilidad efectiva (en “unidades de aprovechamiento”, ua) que cada uno recibe en parcelas resultantes listas para construir.

Visualización del padrón oficial

¿Quién aporta suelo y cuánto edificable recibe?

Cada propietario aporta una superficie bruta (m² de su finca rústica original) y recibe a cambio aprovechamiento urbanístico (ua, la edificabilidad efectiva en parcelas resultantes). La diferencia entre lo aportado y lo recibido explica la mecánica real de la reparcelación.

% de m² aportados (T1) % de aprovechamiento recibido — privados % de aprovechamiento recibido — sector público

1. Pryconsa

   Pryconsa Ahijones, S.L.

   m² · 616.546 (10.70 %)

   ua · 199.334 (9.61 %)
   -1.09 pp

2. La Llave de Oro

   Inmobiliaria Mar, S.L.U.

   m² · 536.151 (9.30 %)

   ua · 173.342 (8.36 %)
   -0.94 pp

3. Kronos Homes

   Ahijones Developments, S.L.U.

   m² · 526.267 (9.13 %)

   ua · 170.146 (8.20 %)
   -0.93 pp

4. Habitat

   Promociones Habitat, S.A.

   m² · 409.669 (7.11 %)

   ua · 132.449 (6.38 %)
   -0.73 pp

5. Ayto Madrid (patrimonial)

   Ayto Madrid – patrimonial

   m² · 348.233 (6.04 %)

   ua · 112.586 (5.43 %)
   -0.61 pp

6. Pryconsa (PYC)

   PYC Pryconsa, S.A.

   m² · 342.263 (5.94 %)

   ua · 108.791 (5.24 %)
   -0.70 pp

7. Comunidad de Madrid

   Comunidad Autónoma de Madrid

   m² · 218.815 (3.80 %)

   ua · 70.745 (3.41 %)
   -0.39 pp

8. ADIF

   ADIF – Alta Velocidad

   m² · 199.626 (3.46 %)

   ua · 62.402 (3.01 %)
   -0.45 pp

9. Grupo Santos (Sandi)

   Inmobiliaria Sandi, S.L.

   m² · 122.721 (2.13 %)

   ua · 39.676 (1.91 %)
   -0.22 pp

10. H. Santos Solares

    H. Santos Solares, S.L.

    m² · 117.918 (2.05 %)

    ua · 38.124 (1.84 %)
    -0.21 pp

El caso especial

Ayuntamiento de Madrid (cesión obligatoria del 10 %)

El Ayuntamiento no aporta ni un metro de suelo bruto al ámbito y, sin embargo, recibe el 10,00 % del aprovechamiento total del barrio (207.456 ua). Es la cesión legal obligatoria del art. 18 del TR Ley del Suelo: el dinero público que financia dotaciones, vivienda municipal y equipamientos sin que el Ayuntamiento pague por el suelo.

+10,00 pp

Δ aprovechamiento

La Tabla nº 5.2 “Resumen de Adjudicación por Propietario” del expediente reparte un total de 2.074.562,16 ua entre los propietarios del ámbito. El treemap siguiente visualiza el reparto del top 15 + cola del padrón, agrupando bajo una misma marca a las sociedades vehículo (SPVs) del mismo grupo empresarial. Pasa el cursor sobre cualquier rectángulo para ver su ficha (marca, sociedad oficial, web, peso real y vocal en el Consejo Rector cuando aplica).

El reparto del barrio en una imagen

Treemap del aprovechamiento: top 15 + resto del padrón

Cada rectángulo es un propietario (o grupo consolidado), proporcional a su % de aprovechamiento. Pryconsa aparece unificado (sus dos sociedades), igual que el Grupo Santos (Sandi + Peninsulares) y la familia Fontecha (3 hermanos en copropiedad). Pasa el cursor sobre cualquier rectángulo para ver la ficha completa con razón social, web y vocal en el Consejo Rector.

Sector público Big Four promotoras Otras promotoras / patrimoniales Personas físicas Cola del padrón

Aprovechamiento

Vocal del Consejo Rector:

Web:

Sector público

21,85 %

Cesión + Ayto + CAM + ADIF

Big Four privadas

37,79 %

Pryconsa · LLO · Kronos · Habitat

Otras privadas

9,76 %

6 promotoras / patrimoniales

Personas físicas

2,88 %

Fontecha (×3)

Cuatro lecturas importantes de esta tabla:

1. La cesión obligatoria del 10 % es matemáticamente exacta. El Ayuntamiento se queda, como mínimo legal, con el 10,00 % del aprovechamiento total del ámbito como cesión obligatoria (art. 18 del TR de la Ley del Suelo). En Ahijones esto son 207.456 ua que financian vivienda pública, equipamientos y dotaciones municipales sin coste para los promotores.

2. Pryconsa consolidado controla casi el 15 % de la edificabilidad. Sumando sus dos sociedades en el padrón (Pryconsa Ahijones + PYC Pryconsa), el grupo dispone de 308.124,68 ua = 14,85 % del aprovechamiento total del barrio. Es, con diferencia, el mayor operador privado.

3. El sector público real supera el 22 %. Sumando la cesión obligatoria + Ayuntamiento patrimonial + Comunidad de Madrid + ADIF + Ministerio de Transportes + Patrimonio del Estado + Canal de Isabel II, las administraciones se quedan con alrededor de 460.000 ua ≈ 22 % del aprovechamiento. Es decir: prácticamente uno de cada cinco metros edificables del barrio será gestionado por administraciones públicas. Eso explica el peso del Plan Suma de la EMVS y de las promociones autonómicas en el callejero.

4. Los tres hermanos De Fontecha Carrasco son los únicos propietarios físicos que entran en el top 15. Alejandro, Luis y Ramón aparecen empatados con un 0,96 % de aprovechamiento cada uno (un 2,88 % entre los tres). Su titularidad va siempre al 33,33 % sobre las mismas fincas: son herederos en copropiedad del minifundio rústico previo al PAU.

La diferencia entre las dos métricas (m² aportados vs ua adjudicado) refleja que los grandes propietarios “pierden” parte de su aportación en la cesión obligatoria al Ayuntamiento, mientras que las administraciones públicas reciben más aprovechamiento del que aportaron en suelo bruto.

💡 Visualízalo finca a finca. El mismo padrón está en la demo interactiva del visor de propietarios (acceso gratis con la newsletter): pinta cada finca por tipo de titular y deja abrir un drawer con la distribución de propietarios. Verás los nombres de los titulares públicos (Ayuntamiento, ADIF, Junta de Compensación…); los privados (promotoras, cooperativas, SPVs) aparecen con etiqueta “Disponible en Premium”, que se desbloquea en la versión completa.

6.5. Y los propietarios históricos siguen estando ahí

Aunque las grandes promotoras dominan en cuota, una parte minoritaria pero significativa del suelo sigue en manos de personas físicas: herederos directos del minifundio original. Son los descendientes de los agricultores que firmaron en su día la Asociación Ahijones-Junco Redondo. Mantienen su cuota de participación y reciben parcelas adjudicadas en la reparcelación como cualquier otro socio, en proporción al suelo que aportaron.

En el Consejo Rector actual figura, por ejemplo, Ana María Martín Izquierdo como vicepresidenta. Su perfil ha sido vinculado en distintas referencias a un grupo familiar de propietarios históricos del suelo rústico previo al PAU (la denominada rama Frutos Izquierdo). No es un dato confirmado por la Junta, pero ilustra el modelo: los descendientes del campo siguen sentados a la mesa de decisiones, junto a los grandes promotores que vinieron después.

7. Quién forma la Junta: el mapa real de socios

La Junta de Compensación está formada por todos los propietarios de suelo del ámbito. Tras cruzar el padrón oficial (Tabla T1 y T5.2 del expediente 711/2021/13623) con la composición pública del Consejo Rector, los socios se ordenan en seis bloques con peso muy distinto.

7.1. Sector público (≈ 22 % del aprovechamiento)

El Ayuntamiento de Madrid es, de lejos, el mayor adjudicatario individual del barrio (15,43 % entre cesión obligatoria y patrimonio municipal). A él se suman la administración autonómica y estatal:

• Ayuntamiento de Madrid – cesión obligatoria (10,00 %). Es la cesión legal del art. 18 del TR Ley del Suelo: aprovechamiento que pasa a la EMVS y al Ayuntamiento sin que paguen suelo. Vocal en el Consejo Rector: Ángel Ramos Sánchez (representación institucional).
• Ayuntamiento de Madrid – patrimonial (5,43 %). Suelo municipal aportado. Vocal: Manuel Orgaz Taravilla.
• Comunidad de Madrid (3,41 %). Suelo autonómico.
• ADIF – Alta Velocidad (3,01 %). Suelo afectado por la línea AVE.
• Ministerio de Transportes, Patrimonio del Estado y Canal de Isabel II. Cuotas menores con suelo demanial.

Sobre ese suelo público se desarrolla, entre otras, la oferta de la EMVS y el Plan Suma.

7.2. Las Big Four promotoras privadas (≈ 38 % del aprovechamiento)

Son los cuatro grandes operadores que concentran casi cuatro de cada diez metros edificables del barrio:

• Pryconsa (grupo) – 14,85 %. Aparece en el padrón con dos sociedades: Pryconsa Ahijones S.L. + PYC Pryconsa S.A. Mayor propietario individual del barrio. Vocal en el Consejo Rector: José León Gómez.
• La Llave de Oro – 8,36 %. Opera bajo la SPV Inmobiliaria Mar, S.L.U., que es la razón social que aparece en el padrón. Compró su cartera a Aedas Homes en 2021. Vocal: Ignacio Pujol Baldellou.
• Kronos Homes – 8,20 %. Vehiculiza su suelo como Ahijones Developments, S.L.U. Vocal: Francisco José Portillo Ruiz.
• Habitat Inmobiliaria – 6,38 %. Razón social en el padrón: Promociones Habitat S.A. Vinculada al grupo Neinor desde 2024. Promoción inicial: Parque Ahijones, 97 viviendas.

7.3. Otras promotoras y patrimoniales con vocal en el Consejo Rector

Cuatro socios más con cuota intermedia tienen también representación directa en el órgano ejecutivo:

• AEDAS Homes Opco, S.L.U. Vocal: Pablo Julián Alonso Carpintero. Mantiene asiento en el Consejo pese a la absorción por Neinor en 2024. Promociones Finley y Velia (145 viviendas).
• LANDCOMPANY 2020, S.L. (marca comercial: Landco). Vocal: Juan Francisco Hernández García. Aparece en el padrón con 11.704 m² aportados.
• Grupo Santos – 2,72 %. Conglomerado familiar madrileño que combina dos sociedades del padrón: Inmobiliaria Sandi, S.L. + Negocios Inmobiliarios Peninsulares, S.L. Vocal único representando a ambas: Jesús María Santos Martínez.
• Iberdrola Inmobiliaria, S.A.U. – 1,27 %. Filial inmobiliaria de la eléctrica. Vocal: José Manuel Rodríguez Climent.

7.4. Patrimoniales sin asiento en el Consejo (≈ 7-8 % combinado)

Sociedades patrimoniales familiares y SPVs sin marca comercial pública que entran en el top 15 pero no tienen vocal:

• H. Santos Solares, S.L. (1,84 %) – Patrimonial C/ Juan Bravo 8, Madrid.
• Barrigudo, S.L. (1,67 %) – Patrimonial Av. Felipe II 15, Madrid.
• Inmobiliaria Buil, S.A. (1,14 %) – Empresa familiar de Huesca.
• Activos Inmobiliarios Velázquez, S.L. (1,12 %) – Patrimonial C/ Dr. Fleming 53, Madrid.
• Minera José Ignacio Vicálvaro, S.A. (0,95 %) – Concesionaria minera de sepiolita desde 1979; la actual laguna del barrio fue su cantera abandonada en 2007.
• Adania Residencial, S.L. (0,82 %) – Promotora navarra.
• Corporación Valdemoro 10, S.L. (0,64 %), Lorygar, S.L. (0,63 %) y Angol Investments 2015, S.L.U. (0,62 %).

7.5. Personas físicas: los herederos del minifundio (≈ 6 % combinado)

Aunque las promotoras dominan la foto, una parte significativa del suelo sigue en manos de descendientes del minifundio rústico previo al PAU. Tienen incluso representación directa en la dirección de la Junta:

• Vicepresidenta Ana María Martín Izquierdo. Representa formalmente, según la web oficial, a las “familias de Frutos Izquierdo, Izquierdo García, Izquierdo Rodríguez, así como Don Vicente Martín Izquierdo y de Don Vicente Martín Clemente”. Es decir, todo un linaje de pequeños propietarios históricos del suelo rústico.
• Familia Fontecha Carrasco (2,88 %). Tres hermanos (Alejandro, Luis y Ramón) en copropiedad al 33,33 %. Únicos propietarios físicos que entran en el top 15 del padrón.
• José Luis Martínez Martínez (0,56 %). Otro propietario físico relevante del padrón.

8. Órganos de gobierno: quién toma las decisiones

La Ley 9/2001 y los Estatutos de 2011 establecen dos órganos de gobierno con funciones bien diferenciadas.

8.1. Asamblea General

Es el órgano soberano. La forman todos los propietarios de suelo. Cada socio vota en proporción a su cuota de participación (no una persona, un voto: una cuota, un voto). Quien aporta más suelo, manda más.

Competencias exclusivas de la Asamblea:

• Aprobar las cuentas anuales y el presupuesto.
• Decidir las derramas (cuotas que pagarán los socios).
• Modificar los estatutos.
• Elegir y revocar al Consejo Rector.
• Acordar la disolución de la Junta.
• Autorizar litigios significativos.

8.2. Consejo Rector

Es el órgano ejecutivo y permanente. La composición pública actual, según la web oficial de la Junta, es la siguiente:

Cargos principales

Cargo	Persona
Presidenta	Marta María Gento Peña
Vicepresidenta	Ana María Martín Izquierdo
Gerente	Raúl Baz Terrón (especialista en Derecho Urbanístico)
Secretaria	Beatriz Iglesias Arnaiz

Vocales y entidades que representan

Vocal	Entidad representada
Ángel Ramos Sánchez	Representación institucional del Ayuntamiento de Madrid
Manuel Orgaz Taravilla	Representación del suelo patrimonial del Ayuntamiento de Madrid
José León Gómez	Pryconsa Ahijones, S.L.
Pablo Julián Alonso Carpintero	Aedas Homes Opco, S.L.U.
Ana María Martín Izquierdo	Familias Frutos Izquierdo, Izquierdo García, Izquierdo Rodríguez + D. Vicente Martín Izquierdo y D. Vicente Martín Clemente
Ignacio Pujol Baldellou	Inmobiliaria Mar, S.L.U. (La Llave de Oro)
Juan Francisco Hernández García	Landcompany 2020, S.L. (Landco)
Jesús María Santos Martínez	Inmobiliaria Sandi, S.L. + Negocios Inmobiliarios Peninsulares, S.L.
Francisco José Portillo Ruiz	Ahijones Developments, S.L.U. (Kronos Homes)
José Manuel Rodríguez Climent	Iberdrola Inmobiliaria, S.A.

Conviene observar dos detalles del mapa de poder real:

• El Ayuntamiento dispone de dos vocales (institucional + patrimonial). Es coherente con su 15,43 % de aprovechamiento combinado y le da peso efectivo en las decisiones colegiadas.
• La vicepresidencia recae en la representante de las familias históricas del minifundio (Frutos Izquierdo, Izquierdo García, Martín Izquierdo, Martín Clemente). Es una señal de que los herederos del suelo rústico previo al PAU mantienen presencia institucional pese a no concentrar grandes cuotas individuales.

El Consejo Rector es quien firma contratos con constructoras, ordena pagos, contrata personal, ejerce la representación legal, atiende a los medios y se sienta en la mesa con el Ayuntamiento, la Comunidad de Madrid y los operadores de servicios. Su renovación se vota en Asamblea General cada cierto número de años (la última elección se celebró en diciembre de 2024).

9. Qué puede y qué NO puede decidir la Junta

Es la pregunta clave para entender el poder real. La Junta tiene mucho margen, pero también límites estrictos.

Puede:

• Decidir el ritmo de las obras de urbanización dentro de cada etapa.
• Contratar a la constructora que ejecuta el viario, redes y zonas verdes.
• Aprobar el presupuesto anual y, por tanto, fijar las derramas a los propietarios.
• Repercutir vía de apremio administrativo a quien no pague.
• Adjudicar parcelas a cada propietario conforme al Proyecto de Reparcelación.
• Firmar convenios con el Ayuntamiento (por ejemplo, sobre simultaneidad urbanización-edificación).
• Negociar con operadores de servicios (agua, luz, gas, telecomunicaciones) las acometidas y trazados.
• Demandar a quien incumpla obligaciones urbanísticas.

NO puede:

• Modificar el Plan Parcial (eso es competencia exclusiva del Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid).
• Cambiar usos del suelo ni edificabilidades.
• Edificar en el suelo de cesión obligatoria (parques, viales, dotaciones públicas). Esa cesión pasa al Ayuntamiento.
• Conceder licencias de edificación. Las da el Ayuntamiento.
• Decidir dónde y cuándo se construyen las viviendas: eso depende del promotor titular de cada parcela.
• Influir en el precio de venta de las promociones privadas.
• Decidir sobre infraestructuras externas al ámbito (metro, autovías, conexiones supramunicipales).

Más contexto sobre las infraestructuras externas y los plazos esperables en el análisis del metro de Los Ahijones – Línea 9.

10. El dinero: derramas, presupuestos y cómo se paga la urbanización

La Junta no recibe presupuesto público. Se financia con derramas que pagan sus socios proporcionalmente a su cuota de participación.

Cifras oficiales del proyecto:

• Coste total de urbanización (las 6 etapas): ≈ 480 millones de euros. Cifra publicada por el Ayuntamiento de Madrid y por la propia Junta. Incluye viario, redes, alumbrado, alcantarillado, zonas verdes y conexiones con el viario existente.
• Etapa 1 (la mayor en superficie urbanizada): plazo 36 meses, con la mayor parte del esfuerzo inversor inicial del barrio. Las etapas 2 a 6 se ejecutan en paralelo conforme avanza la simultaneidad urbanización-edificación.
• Inversión total prevista (incluye la edificación privada de las 18.724 viviendas y los espacios terciarios): ≈ 3.000 millones de euros. Es la cifra que suele citarse como “el barrio completo”.
• Empleo previsto: 20.000 puestos directos y 10.000 indirectos según estimaciones municipales durante la fase de obra.

Importante distinguir tres niveles de “coste”:

1. Lo que cuesta convertir el campo en barrio urbanizado: 480 M€. Lo paga la Junta con derramas.
2. Lo que cuestan los edificios (vivienda libre, protegida, terciario): el resto hasta los 3.000 M€. Lo pagan los promotores propietarios de cada parcela.
3. Modificados e imprevistos: algunas estimaciones de prensa apuntan a que el presupuesto inicial de urbanización podría elevarse por revisiones técnicas y subida de costes de materiales, aunque sin cifra oficial actualizada.

Cómo se cobra una derrama:

1. El Consejo Rector elabora un presupuesto anual.
2. La Asamblea General lo aprueba.
3. Cada socio recibe una notificación con su cuota.
4. Tiene un plazo (típicamente 30-60 días) para pagar.
5. Si no paga, la Junta no puede demandarle por vía civil. Tiene que pedir al Ayuntamiento que lo cobre por vía de apremio administrativo, según fijó el Tribunal Supremo en la sentencia 26/2015. Eso permite embargar bienes, sueldos y cuentas como si fuera Hacienda.

Implicación práctica para los compradores: si compras una parcela o una vivienda dentro del ámbito antes de que la Junta esté liquidada, asumes las derramas pendientes. Por eso es importante revisar antes de firmar si la promotora ha pagado todas las cuotas urbanísticas a la Junta. Lo explico con más detalle en la guía de gastos al comprar obra nueva en Madrid.

11. ¿Y si un propietario no quiere entrar en la Junta?

Aquí está la potestad más dura del sistema: la entrada en la Junta no es voluntaria.

Cuando el Ayuntamiento aprueba el Plan Parcial y elige el sistema de compensación, todos los terrenos del ámbito quedan jurídicamente afectos a las obligaciones de la Junta. Los propietarios tienen un plazo (un mes desde la aprobación de los estatutos) para adherirse voluntariamente. Pasado ese plazo, hay dos opciones:

1. Adherirse extemporáneamente. Posible, pero requiere acuerdo de la Asamblea.
2. Ser expropiado. El Ayuntamiento, a instancia de la Junta, expropia el suelo conforme a la Ley de Expropiación Forzosa de 1985. El propietario recibe el justiprecio en dinero, no la parcela urbanizada.

Es una situación poco habitual en derecho español: una mayoría privada de propietarios (basta con el 50% de la superficie) puede provocar la expropiación de la minoría. La compensación es siempre dineraria y suele estar lejos del valor de mercado especulativo del suelo.

Existe un detalle poco conocido: si transcurridos 30 años desde la expropiación el ámbito no se ha desarrollado, el propietario expropiado tiene derecho de reversión, es decir, puede recuperar su finca devolviendo el justiprecio actualizado.

12. La Junta frente al Ayuntamiento de Madrid: poderes y límites

Mucha gente cree que la Junta de Compensación “es” el Ayuntamiento. No lo es. Es una entidad privada con funciones públicas delegadas. La relación entre ambos es de tutela: el Ayuntamiento supervisa, aprueba y exige; la Junta ejecuta.

• El Ayuntamiento aprueba los Estatutos, las Bases de Actuación, el Proyecto de Reparcelación, el Proyecto de Urbanización, y cualquier modificación posterior.
• El Ayuntamiento exige garantías: la Junta debe depositar avales por el 10% del valor de las obras, como mínimo.
• El Ayuntamiento concede las licencias de edificación parcela por parcela, sin que la Junta tenga voto en eso.
• El Ayuntamiento recibe las obras de urbanización ya terminadas y las incorpora al dominio público.
• El Ayuntamiento sanciona a la Junta si incumple plazos o calidad.

Pero la Junta también tiene poder frente al Ayuntamiento: puede recurrir contencioso-administrativamente cualquier resolución municipal que considere lesiva, negociar convenios, exigir cesiones recíprocas y, sobre todo, decidir el ritmo real de ejecución.

13. ¿Cuándo desaparecerá la Junta de Compensación de Ahijones?

La Junta no es eterna. Su existencia jurídica termina cuando concluyen sus funciones. Para disolverse necesita cumplir cinco requisitos:

1. Finalizar todas las obras de urbanización conforme al Proyecto aprobado.
2. Obtener la recepción municipal de esas obras (acta de conformidad del Ayuntamiento).
3. Entregar todos los terrenos de cesión obligatoria urbanizados al Ayuntamiento.
4. Liquidar las deudas pendientes con proveedores y administraciones.
5. Cobrar las derramas adeudadas por los socios.

Solo entonces la Asamblea General puede acordar la disolución, que debe ser ratificada por el órgano urbanístico municipal y publicada para cancelación registral.

Las previsiones públicas del propio barrio sitúan la finalización de las 6 etapas en 2032, con el pico de comercialización en 2031. Eso significa que, en el mejor escenario, la Junta seguirá operativa al menos hasta 2034 o 2035, ya con todas las viviendas entregadas y solo pendiente de liquidar.

Cuando la Junta se disuelva, las competencias sobre las zonas comunes urbanizadas del barrio pasan al Ayuntamiento. La gestión de cada portal, ascensor y patio interior queda en manos de las correspondientes comunidades de propietarios de obra nueva.

14. Diez datos que probablemente no sabías sobre la Junta

1. La Junta tiene CIF y paga IVA. Las derramas son base imponible del IVA y la Junta repercute ese impuesto a sus socios.
2. La sede social oficial no está en Los Ahijones, sino en Guzmán el Bueno 133 (Chamberí). En el barrio solo hay una sede de atención al ciudadano inaugurada en diciembre de 2024.
3. Si el Ayuntamiento de Madrid no acepta una urbanización por defectos, la Junta no puede disolverse aunque haya terminado las obras.
4. La Junta de Compensación es responsable de que el barrio tenga fibra óptica antes de que entren los vecinos. Negocia y financia las acometidas con Telefónica, MásMóvil y Vodafone.
5. Las cuotas de voto dentro de la Asamblea no son públicas. Se calculan en función del valor del suelo aportado, no del número de propietarios.
6. El Ayuntamiento puede cobrar por vía de apremio las deudas con la Junta sin que esta tenga que demandar.
7. La Junta de Compensación de Los Ahijones forma parte, informalmente, de un círculo de coordinación con las juntas hermanas de Berrocales, Cañaveral, Cerros y Valdecarros para impulsar mejoras conjuntas (BRT, conexiones viarias).
8. La Junta puede rechazar la incorporación de nuevos socios si se solicita fuera del plazo legal, aunque en la práctica casi siempre se acepta a quien quiera entrar.
9. La aprobación de la simultaneidad urbanización-edificación que se autorizó en diciembre de 2024 fue uno de los hitos más importantes del proyecto: sin ella, no podríamos ver hoy obras de promociones residenciales antes de tener las calles 100% terminadas.
10. La Junta tiene obligaciones de transparencia parciales. Cualquier socio tiene derecho a consultar cuentas, actas y acuerdos. Los no socios (vecinos, prensa, ciudadanos) solo tienen acceso al contenido publicado en BOCM y a la información municipal en el portal de transparencia.

15. Por qué este artículo importa para tu compra

Si estás valorando comprar una vivienda en Los Ahijones, lo que decide la Junta condiciona directamente:

• Cuándo se entregará tu vivienda. Si la urbanización se retrasa, tu llave se retrasa.
• La calidad del entorno. Calles, parques, alumbrado, soterramiento de cableado: todo depende del proyecto que la Junta ejecute.
• Si hay derramas pendientes que asumirá tu promotor (y, por extensión, repercutirá en el precio).
• El acceso a servicios. Que llegue fibra, agua suficiente, gas o luz a tu calle el día que entres a vivir es responsabilidad de la Junta.

Por eso conviene revisar, antes de firmar, si la promoción que te interesa está en una etapa con la urbanización ya recibida por el Ayuntamiento, o todavía pendiente. Lo verás reflejado en el mapa del barrio.

---

Fuentes y enlaces oficiales

Normativa estatal y autonómica

• Real Decreto Legislativo 7/2015 – Texto Refundido de la Ley del Suelo.
• Real Decreto 3288/1978 – Reglamento de Gestión Urbanística.
• Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid – Ley del Suelo de Madrid.

Documentación oficial de la Junta

• BOCM 24/09/2011 – Estatutos y Bases de Actuación (PDF).
• BOCM 19/01/2021 – Proyecto de Urbanización (PDF).
• Visor del expediente municipal 711/2021/13623 – Árbol completo del expediente con todos los anexos, planos y tablas.
• Web oficial de la Junta de Compensación.

Descargas verificadas alojadas en Ahijones Hoy

Hemos descargado los documentos clave del expediente municipal y los hospedamos directamente aquí para consulta rápida (mismo contenido oficial que en el visor del Ayuntamiento, sin necesidad de navegar el árbol del expediente):

• BOCM nº 77 – 31/03/2023 – Aprobación oficial del Proyecto de Reparcelación (PDF, 72 KB). Acuerdo de la Junta de Gobierno de Madrid de 9 de marzo de 2023.
• Tabla nº 1 – Resumen de Titulares aportantes (padrón nominativo) (PDF, 862 KB, 18 págs). Listado completo de los propietarios aportantes con superficies y cuotas oficiales.
• Índice de documentos del expediente 711/2021/13623 (PDF, 272 KB, 3 págs). Guía de toda la documentación oficial.