Entrega de llaves: checklist completo para inspeccionar tu casa nueva

El día que recoges las llaves de tu vivienda nueva es, probablemente, uno de los más emocionantes de tu vida. Llevas meses (o años) esperando, pagando y soñando con ese momento. Y precisamente por eso, es el peor momento para dejarte llevar por la emoción y firmar sin mirar.

Porque la entrega de llaves es tu única oportunidad de documentar defectos antes de aceptar formalmente la vivienda. Una vez firmas el acta de entrega, no pierdes tus derechos legales (la Ley de Ordenación de la Edificación te protege durante años), pero la capacidad de negociación y la facilidad para que la promotora corrija los problemas disminuyen drásticamente.

En este artículo te damos un checklist profesional, zona por zona, para que revises tu vivienda como lo haría un inspector técnico.

1. El acto de entrega: qué esperar

Antes de la entrega

Para que la promotora pueda entregarte las llaves, necesita tener:

• Certificado Final de Obra firmado por la dirección facultativa.
• Licencia de Primera Ocupación (o cédula de habitabilidad) del Ayuntamiento.
• Seguro decenal contratado (obligatorio).
• Escritura de obra nueva inscrita en el Registro de la Propiedad.

Si alguno de estos documentos falta, no pueden obligarte a firmar la entrega. Pregunta con antelación.

El día de la entrega

El acto suele durar entre 30 minutos y 2 horas, dependiendo de lo exhaustivo que seas (y deberías serlo). Asisten:

• Un representante de la promotora o cooperativa (normalmente del departamento de postventa).
• Tú (y quien quieras llevar: pareja, familiar, inspector técnico).

Te darán un recorrido por la vivienda y te entregarán:

• Llaves: de portal, buzón, vivienda, garaje, trastero.
• Boletines e instrucciones: de la aerotermia, electrodomésticos, videoportero.
• Libro del Edificio: planos técnicos, memorias de cálculo, garantías de materiales y manual de mantenimiento.
• Certificado energético.
• Póliza del seguro decenal (o referencia para consultarla).

2. ¿Merece la pena llevar un inspector?

Sí. Es la recomendación unánime de todos los expertos. Un inspector profesional (arquitecto técnico o aparejador colegiado) detecta defectos que un ojo no entrenado pasa por alto: problemas de nivelación, fallos en instalaciones, deficiencias de estanqueidad.

¿Cuánto cuesta?

En Madrid, las tarifas oscilan entre 345€ y 845€ dependiendo de la superficie y el nivel de detalle:

• Inspección básica (~345-450€): revisión visual completa, informe con fotos.
• Inspección avanzada (~500-845€): incluye pruebas técnicas (termografía infrarroja, medición de humedad, test de enchufes con instrumentación).

Empresas como Hausum, InspectHome o Revicasa ofrecen este servicio en Madrid. El informe que generan tiene valor legal para reclamaciones.

¿Puede la promotora negarse?

No. Tienes derecho a asistir con quien quieras a la entrega. Si la promotora pone pegas, es una señal de alarma.

3. Qué llevar al acto de entrega

Tu “kit de inspección casero”:

• Metro o cinta métrica: para comprobar que las dimensiones coinciden con los planos.
• Nivel pequeño (de burbuja): para detectar desniveles en suelos y encimeras.
• Linterna: para mirar debajo de muebles de cocina, dentro de armarios y en el garaje.
• Cargador de móvil: para probar que todos los enchufes funcionan.
• Pelota de tenis o canica: para comprobar la nivelación de suelos (si rueda sola, hay desnivel).
• Papel y bolígrafo (o app de notas): para anotar cada defecto con su ubicación exacta.
• Móvil con cámara: para fotografiar y grabar cada defecto. Las fotos con fecha son prueba legal.
• Una botella de agua vacía: para verter agua en desagües y comprobar que tragan bien.
• Pegatinas adhesivas de colores (tipo post-it): para marcar los puntos con defectos directamente sobre la superficie, facilitando la referencia visual.

4. Checklist zona por zona

Entrada y pasillos

• Puerta blindada: apertura y cierre suave, sin rozar el suelo, cerradura con todas las llaves
• Cerradura: prueba las vueltas del bombín y la llave de seguridad
• Videoportero: comprueba que se ve imagen y se oye, prueba el abrepuertas
• Suelo: busca baldosas sueltas (golpea suavemente y escucha si suenan a hueco), rayaduras, desniveles
• Rodapiés: bien encajados, sin huecos entre el rodapié y la pared
• Pintura: busca manchas, irregularidades, gotelé desigual, marcas de rodillo
• Cuadro eléctrico: ubicado en la entrada, con todos los diferenciales e interruptores correctamente etiquetados
• Interruptores de luz: que funcionan todos, que corresponden a las luminarias correctas

Salón-comedor

• Ventanas: apertura, cierre, persiana (sube y baja suave, sin atascarse), estanqueidad (ver sección de ventanas)
• Suelo: nivelación (prueba de la canica), estado de las juntas, rayaduras
• Enchufes: prueba cada uno con el cargador del móvil
• Tomas de TV y datos: ubicación correcta según planos
• Radiadores o rejillas de suelo radiante: revisa que no están dañados
• Pintura: uniformidad, esquinas limpias, sin burbujas ni desconchados
• Termostat: si existe, comprueba que enciende y responde

Cocina

• Electrodomésticos: abre y cierra horno, lavavajillas, nevera, congelador. Enciende la vitrocerámica (todas las zonas)
• Grifo: abre agua fría y caliente, comprueba que no gotea al cerrar
• Desagüe fregadero: vierte agua y comprueba que traga sin retención. Mira debajo del fregadero que no hay fugas
• Encimera: pasa la mano buscando irregularidades, comprueba las juntas con la pared
• Muebles: abre y cierra todos los cajones y puertas, comprueba que los tiradores están firmes y las bisagras no chirrían
• Extractor o campana: enciéndela, comprueba que aspira (acerca un trozo de papel)
• Enchufes: los de encimera (para pequeños electrodomésticos) y los de detrás de los muebles (lavavajillas, nevera)
• Toma de agua para lavavajillas: comprueba que está donde debe y que no hay fugas

Baños

Los baños son la zona con más defectos en entregas de obra nueva (más del 25% de los problemas detectados):

• Sanitarios: comprueba que el inodoro descarga correctamente (tira de la cisterna 2-3 veces), que el lavabo desagua bien, que la bañera/plato de ducha no tiene grietas
• Griferías: agua fría y caliente en lavabo y ducha/bañera. Comprueba temperatura del ACS (debe estar entre 45-60°C)
• Silicona: revisa todas las juntas de silicona (ducha, bañera, lavabo, encuentro con baldosas). La silicona debe ser uniforme, sin huecos ni burbujas
• Mampara (si incluida): apertura y cierre suave, sin goteos hacia fuera
• Desagüe de ducha: vierte agua abundante y comprueba que traga sin hacer charco. Observa si hay fugas debajo (si hay acceso)
• Baldosas: busca piezas sueltas (golpea suavemente), grietas, juntas incompletas
• Ventilación: el extractor debe funcionar (enciéndelo y comprueba con papel). En baños sin ventana, es obligatorio
• Espejo: si incluido, comprueba que está bien fijado
• Toallero/accesorios: si incluidos, comprueba anclajes

Dormitorios

• Armarios empotrados: puertas correderas o abatibles, apertura suave, guías correctas, interior acabado (no es raro encontrar armarios sin barra ni baldas si no están incluidos en memoria de calidades)
• Ventanas: mismas comprobaciones que en salón
• Enchufes: al menos 2 por dormitorio, en ubicaciones útiles
• Persianas: subida y bajada suave, completa, sin atascos
• Suelo y pintura: mismas comprobaciones que en salón

Terraza y balcón

• Impermeabilización: busca charcos o manchas de humedad en el canto del forjado (visto desde abajo, si es posible)
• Desagüe: comprueba que existe y que no está obstruido (vierte un poco de agua)
• Barandilla: firmeza (empuja con fuerza razonable), altura reglamentaria (mínimo 1,10 m en viviendas nuevas)
• Pavimento: nivelación con pendiente hacia el desagüe (el agua debe ir hacia el sumidero, no hacia la puerta)
• Puerta corredera: apertura y cierre suave, estanqueidad del carril inferior

Garaje y trastero

• Puerta de garaje: mando a distancia funciona, apertura y cierre completo
• Plaza de garaje: dimensiones coinciden con contrato, sin pilares que dificulten el acceso
• Iluminación: que funciona en tu plaza
• Trastero: puerta con cerradura, iluminación interior, dimensiones correctas
• Instalaciones comunes: extintores, señalización, ventilación

5. Checklist de instalaciones

Electricidad

• Cuadro eléctrico: todos los interruptores etiquetados, diferenciales correctos (deben saltar al pulsar el botón de test)
• Enchufes: prueba todos y cada uno. Los defectos eléctricos representan más del 18% de los problemas en entregas
• Toma de tierra: el electricista puede verificarla, o un tester de enchufes (15-20€ en ferretería) te indica si está correcta
• Interruptores: todos funcionan y corresponden a la luminaria correcta (conmutados incluidos)
• Tomas especiales: TV, teléfono, datos (si incluidos)

Fontanería

• Presión de agua: abre varios grifos a la vez y comprueba que la presión no cae excesivamente (rango normal: 1,5-2,5 bares)
• Agua caliente sanitaria (ACS): debe llegar en un tiempo razonable (30-60 segundos máximo) y a una temperatura de 45-60°C
• Desagües: comprueba todos (fregadero, lavabos, duchas, bañera, lavavajillas). Vierte agua y observa que tragan sin retención
• Fugas: mira debajo de todos los muebles de cocina y baños, alrededor de las conexiones de WC, y en el contador de agua (si es accesible)

Climatización

• Aerotermia/bomba de calor: enciéndela en modo calor y en modo frío, comprueba que responde
• Suelo radiante: si lo tienes, enciéndelo y espera 15-20 minutos. Toca el suelo: debe notarse calor uniforme, sin zonas frías aisladas
• Aire acondicionado (si incluido): enciende cada split, comprueba que enfría y calienta
• Termostatos: todos responden, las pantallas funcionan, puedes cambiar la temperatura

Ventilación

• Extractores de baño: todos funcionan (prueba con un trozo de papel: debe pegarse a la rejilla)
• VMC (si existe): comprueba que funciona en todas las velocidades, que no hace ruido excesivo
• Rejillas de ventilación: las de cocina y baños están en su sitio, no están obstruidas

6. Ventanas: la inspección más importante

Las ventanas son, junto con los baños, el punto donde más defectos se detectan. Y son especialmente importantes en obra nueva porque condicionan el aislamiento térmico y acústico de la vivienda.

Qué revisar en cada ventana

1. Apertura y cierre: debe ser suave, sin forzar. En ventanas oscilobatientes, prueba ambas posiciones.
2. Persiana: sube y baja completa, sin atascos, sin ruidos excesivos. La lama inferior debe quedar a ras del alféizar al bajar.
3. Estanqueidad: cierra la ventana y pasa la mano por todo el perímetro. No deberías notar corrientes de aire.
4. Rotura de puente térmico (RPT): mira el canto del marco. Deberías ver una franja de material plástico (poliamida) que interrumpe el perfil metálico. Si no la ves, puede que la carpintería no tenga RPT. Este detalle es fundamental para el aislamiento: si quieres entender por qué, lee nuestro artículo sobre memoria de calidades.
5. Cristales: comprueba que son doble o triple acristalamiento (mira el canto del vidrio: deberías ver dos o tres láminas separadas).
6. Juntas y silicona: revisa que las juntas perimetrales están intactas, sin grietas ni huecos.
7. Manilla: firme, sin holguras.

7. Defectos más comunes: qué buscar con lupa

Según datos de empresas de inspección técnica en España, los defectos más frecuentes en entregas de obra nueva son:

Defecto	Frecuencia	Dónde buscarlo
Grietas y fisuras	~30%	Techos, encuentros de tabiques, esquinas
Humedades en baños	~25%	Base de duchas, alrededor de bañeras, techo del baño inferior
Fugas de fontanería	~20%	Debajo de fregadero, conexiones de WC, llaves de paso
Defectos eléctricos	~18%	Enchufes que no funcionan, diferenciales mal calibrados
Impermeabilización deficiente	~15%	Terrazas, balcones, cubiertas
Ventanas mal ajustadas	~12%	Corrientes de aire, persianas atascadas, cierres flojos
Suelos con desniveles	~10%	Uniones entre estancias, umbrales de puertas

8. El acta de reparaciones: documenta todo

Si detectas defectos (y los detectarás, porque es prácticamente imposible que una vivienda nueva esté al 100%), necesitas dejar constancia por escrito.

Cómo funciona

1. Durante la visita: anota cada defecto con su ubicación exacta (“Baño principal, junta de silicona del plato de ducha, esquina izquierda: hueco de 2 cm”) y haz foto.
2. Al finalizar: el representante de la promotora suele ofrecerte un acta de entrega donde hay un espacio para “observaciones” o “reservas”. Ahí listas todos los defectos.
3. Si no hay espacio: redacta un documento aparte, firmado por ambas partes, con el listado completo. Si la promotora se niega a firmar, envía el listado por burofax al día siguiente.

Plazos de reparación

La ley no fija un plazo concreto para reparar defectos de entrega, pero la práctica habitual es:

• 1-3 meses para defectos menores (pintura, silicona, ajustes de carpintería).
• 3-6 meses para defectos que requieren intervención de gremios específicos (fontanería, electricidad).

Si la promotora no repara en un plazo razonable, puedes reclamar por escrito (burofax) y, si no responde, recurrir a los plazos legales de la LOE.

9. Plazos legales para reclamar: la LOE te protege

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres plazos de garantía, contados desde la fecha de recepción de la obra:

Plazo	Tipo de defecto	Ejemplos	Responsable
1 año	Defectos de acabado	Pintura, baldosas sueltas, silicona defectuosa, puertas que rozan	Constructor
3 años	Defectos de habitabilidad	Humedades, fallos de fontanería, problemas de aislamiento térmico o acústico, impermeabilización	Todos los agentes de la edificación
10 años	Defectos estructurales	Grietas en pilares o forjados, asentamientos, problemas de cimentación	Todos los agentes (cubierto por seguro decenal)

El plazo de prescripción

Una vez detectas un defecto, tienes 2 años para reclamar desde que lo descubres (no desde la entrega). Este plazo se interrumpe con cualquier reclamación formal (burofax, demanda, etc.).

El seguro decenal

Es obligatorio en todas las viviendas nuevas. Cubre exclusivamente daños estructurales durante 10 años, con coberturas típicas de hasta 300.000€ por vivienda. Lo importante: si la promotora desaparece (cosa que ha ocurrido), el seguro sigue siendo válido. Puedes reclamar directamente a la aseguradora.

10. El Libro del Edificio

Desde la entrada en vigor de la LOE en el año 2000, es obligatorio que la promotora entregue el Libro del Edificio a la comunidad de propietarios. Contiene:

• Planos técnicos del edificio (estructura, instalaciones, saneamiento).
• Memorias de cálculo (estructura, instalaciones).
• Manual de uso y mantenimiento: instrucciones para el correcto mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
• Garantías de materiales y equipos.
• Acta de recepción de la obra.

Es un documento fundamental para futuras reparaciones, reformas y para la gestión de la comunidad de propietarios. Si no te lo entregan, reclámalo: es tu derecho.

11. Resumen: los 10 mandamientos de la entrega

1. No vayas solo. Lleva a alguien con ojo crítico (o un inspector profesional).
2. No tengas prisa. Dedica al menos 1-2 horas. No dejes que te metan prisa.
3. Prueba TODO. Cada grifo, cada enchufe, cada ventana, cada puerta.
4. Mira donde no se ve. Debajo del fregadero, detrás de las puertas, dentro de los armarios.
5. Documenta con fotos. Cada defecto, con fecha y ubicación clara.
6. Firma con reservas. No dejes de recoger tus llaves, pero deja constancia de los defectos.
7. Guarda todo. Acta de entrega, listado de defectos, Libro del Edificio, boletines, llaves.
8. Exige la reparación por escrito. Y fija un plazo razonable.
9. Conoce tus plazos. 1 año para acabados, 3 para habitabilidad, 10 para estructura.
10. No te conformes. Has pagado por una vivienda nueva. Tiene que estar bien.

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Si estás a punto de comprar en Los Ahijones, revisa también nuestra guía sobre qué mirar en la memoria de calidades, cómo funciona la aerotermia, los gastos de comprar obra nueva y las ventajas y riesgos de comprar sobre plano. Para ver las promociones disponibles, visita nuestra sección de viviendas.