Comprar obra nueva paso a paso: guía completa 2026
Desde definir presupuesto hasta la entrega de llaves. Guía definitiva para comprar vivienda de obra nueva en Madrid: fases, trámites, gastos, plazos y consejos prácticos.
Comprar una vivienda de obra nueva no es un trámite, es un proceso de 1-3 años con muchas fases interconectadas: definir presupuesto, buscar promoción, leer la memoria de calidades, firmar reserva, conseguir hipoteca, ir pagando entregas a cuenta, recibir llaves y dar de alta los suministros. Cada fase tiene sus tiempos, sus documentos y sus errores típicos.
Esta guía es el hub que reúne todo el proceso. Cada fase enlaza a artículos detallados ya publicados en el blog, para que puedas profundizar cuando lo necesites.
En esta guía
Recorremos las 8 fases del proceso de compra de obra nueva: presupuesto, búsqueda, visita y memoria de calidades, reserva y contrato, hipoteca, pagos durante la construcción, entrega de llaves y post-entrega. Con timeline orientativo y FAQ final.
Fase 1: Definir presupuesto y necesidades (mes 1)
Antes de ver una sola promoción, necesitas claridad en dos números: cuánto puedes pagar y cuánto necesitas ahorrado.
Cuánto puedes pagar mensualmente
Regla general: la cuota de hipoteca no debe superar el 30-35% de los ingresos netos de la unidad familiar. Si entre dos cobráis 3.500€ netos, la cuota máxima razonable son 1.050-1.225€/mes.
Con cuotas de 1.100€/mes a 30 años con tipo medio, el principal hipotecable ronda los 240.000-260.000€.
Cuánto necesitas ahorrado
El banco cubre hasta el 80% del valor de tasación. Tienes que poner el 20% restante más un 10-12% de gastos (IVA, AJD, notaría, gestoría, registro, tasación). Es decir, ~30% del precio de la vivienda en ahorro inicial.
El detalle completo lo tienes en cuánto dinero necesitas para comprar piso en Madrid.
Necesidades
- Tamaño: nº dormitorios, m² útiles, espacio exterior
- Ubicación: cercanía al trabajo, colegios, transporte
- Tipología: VP o libre (afecta fiscalidad y precio)
- Plazo de entrega aceptable (algunas tardan 2-3 años)
Fase 2: Buscar promociones y comparar (mes 1-3)
Dónde buscar
- Webs de promotoras (AELCA, Aedas, Neinor, Vía Célere, Habitat, Metrovacesa, etc.)
- Portales inmobiliarios filtrando “obra nueva”
- Webs especializadas como viviendas en Los Ahijones si te interesa un desarrollo concreto
Qué comparar
| Criterio | Por qué importa |
|---|---|
| Precio €/m² | Comparar promociones en zonas similares |
| Modalidad | VPPB, VPPL o libre — fiscalidad y restricciones distintas |
| Plazo de entrega | Cuánto pagas durante la construcción |
| Calidades | Memoria detallada (aerotermia, suelo radiante, calificación A) |
| Promotora | Solvencia, historial de plazos cumplidos |
| Modelo | Promoción tradicional vs cooperativa (riesgos distintos) |
Para entender bien la diferencia entre cooperativas y promotoras, lee cooperativa vs promotora: comparativa real.
Fase 3: Visitar pisos piloto y leer la memoria de calidades (mes 2-4)
El piso piloto es la única ocasión de ver físicamente lo que vas a comprar antes de firmar. Aprovecha:
- Mide habitaciones (algunos pisos piloto exageran percepción)
- Comprueba alturas de techos (estándar 2,50 m, mejor si llega a 2,70 m)
- Revisa orientación con plano: clave para iluminación y eficiencia energética
- Anota dudas para llevarlas a la oficina comercial
La memoria de calidades es el documento técnico que define exactamente qué incluye tu vivienda. No la firmes sin entenderla. Tienes la guía completa para leerla en memoria de calidades: cómo leerla y qué exigir.
Fase 4: Reserva y contrato (mes 3-5)
Reserva
- Importe típico: 3.000-6.000€
- Fija precio, vivienda y plazos durante el periodo de reserva (30-90 días)
- Deducible del precio final si firmas contrato
Contrato de compraventa privado
Es el documento clave. Define:
- Precio total y plan de pagos durante la construcción (típicamente 20-30% repartido en mensualidades)
- Plazos de entrega y penalizaciones por retraso
- Memoria de calidades anexa
- Aval bancario obligatorio (Ley 20/2015) sobre las cantidades entregadas a cuenta
- Cláusulas de modificaciones y cambios
Antes de firmar, lee con atención comprar sobre plano: ventajas, riesgos y claves del contrato. Es la fase con más errores caros.
Fase 5: Hipoteca (mes 4-8, según fase de obra)
La hipoteca no se firma al principio salvo subrogación al banco financiador de la promoción. Lo habitual es:
- Comparar ofertas con varios bancos (mínimo 3)
- Decidir entre fija, variable o mixta — guía en hipoteca fija, variable o mixta en 2026
- Si compras VP, lee hipoteca para vivienda protegida en Madrid
- Si eres joven, revisa ayudas para jóvenes compradores en Madrid (Aval ICO, deducciones)
La hipoteca se formaliza en la escritura pública el día de la entrega de llaves, simultáneamente con la compraventa.
Fase 6: Pagos durante la construcción (mes 6-30)
Mientras se construye tu vivienda, vas haciendo entregas a cuenta del precio total según el plan acordado. Habitualmente:
- 10-20% al firmar el contrato
- 10-20% repartido durante la construcción
- 60-80% restante el día de la entrega (con la hipoteca)
Crítico: cada pago debe estar avalado mediante aval bancario o seguro de caución. Conserva los documentos. Si la promotora quiebra, recuperas el dinero.
Fase 7: Entrega de llaves (mes ~24-36)
El día clave. Implica:
- Visita previa con el arquitecto (si la promotora lo permite): detectar defectos antes de firmar
- Inspección detallada el día de la entrega: usa el checklist completo de entrega de llaves
- Firma de escritura pública ante notario (compraventa + hipoteca)
- Pago del IVA + AJD + gastos notariales (detallados en todos los gastos al comprar obra nueva)
- Recepción de llaves y acta de reparaciones
Fase 8: Post-entrega (mes ~36 en adelante)
- Alta de suministros: luz, agua, gas (si aplica), fibra
- Inscripción en el registro de la propiedad (lo gestiona la gestoría)
- Alta en la comunidad de propietarios
- Domiciliación de IBI (lo recibirás al año siguiente)
- Comienzo de reclamaciones por LOE: garantía 1 año (acabados), 3 años (habitabilidad), 10 años (estructura) — explicado en el próximo post sobre garantías LOE
- Si compras en barrio nuevo, lee mudarse a un barrio nuevo: qué esperar y servicios públicos en barrios nuevos
Timeline visual orientativo
| Mes | Fase | Hito |
|---|---|---|
| 1 | Presupuesto | Calcular ahorro disponible y cuota máxima |
| 2-3 | Búsqueda | Visitar pisos piloto, comparar 5-10 promociones |
| 3-4 | Decisión | Reserva sobre la promoción elegida |
| 4-5 | Contrato | Firma del privado de compraventa |
| 5-12 | Construcción | Pagos a cuenta mensuales o por hitos |
| 12-24 | Construcción | Continúa con pagos. Comparar bancos para hipoteca |
| 24-30 | Pre-entrega | Visita previa con arquitecto, ajustes |
| 30-36 | Entrega | Inspección, escritura, llaves |
| 36+ | Post | Suministros, comunidad, reclamaciones LOE |
(Plazos orientativos: pueden variar mucho según promoción y fase de obra al firmar)
FAQ — 10 preguntas frecuentes
1. ¿Puedo personalizar acabados? En obra nueva, normalmente sí, dentro de un catálogo predefinido por la promotora y siempre que la fase de obra lo permita.
2. ¿Qué pasa si la promotora se retrasa? La Ley contempla penalizaciones e incluso devolución de cantidades + intereses si el retraso es muy significativo. Revisa la cláusula de penalización del contrato.
3. ¿Necesito un abogado? No es obligatorio pero es muy recomendable, especialmente para revisar el contrato privado y la memoria de calidades.
4. ¿Puedo cambiar de hipoteca al final? Sí. La hipoteca se firma al final del proceso. Compara ofertas hasta el último mes.
5. ¿Qué es la subrogación al préstamo del promotor? La promotora suele tener un préstamo con un banco. Puedes “subrogarte” a esa hipoteca o negociar la tuya con otro banco. Compara siempre.
6. ¿Cuándo pago el IVA? El IVA (10% en libre, 4% en VP) se paga el día de la entrega ante notario, no durante la construcción.
7. ¿Qué pasa si vendo antes de la entrega? Es posible (cesión de contrato), con autorización de la promotora. Hay implicaciones fiscales. Consulta asesor.
8. ¿Cobertura legal si la vivienda no se entrega? La Ley 20/2015 obliga a aval o seguro sobre cantidades entregadas a cuenta. Si quiebra la promotora, recuperas el dinero (no la vivienda).
9. ¿Qué garantías tengo después de las llaves? Las garantías de la LOE: 1 año (acabados), 3 años (habitabilidad), 10 años (estructura). Lo veremos a fondo en el próximo post sobre garantías LOE.
10. ¿Puedo financiar más del 80%? Sí, especialmente con Aval ICO para jóvenes o convenios promotora-banco. Implica cuota mayor.
En Los Ahijones
Si tu objetivo es comprar en Los Ahijones, ten presente que la mayoría son promociones de vivienda protegida (VPPB y VPPL) y muchas son cooperativas. Esto cambia algo el proceso (capital social, papel de la gestora, plazos más largos en cooperativa). Tienes el detalle en:
- Cooperativas de vivienda: guía completa
- Capital social vs aportaciones a cuenta
- Tipos de vivienda protegida en Madrid
- VPPB vs VPPL: diferencias
Y, por supuesto, el listado actualizado de promociones en Los Ahijones y el mapa interactivo del barrio para situar cada promoción.
Esta guía se actualizará periódicamente. Si echas en falta alguna fase o quieres profundizar en un punto concreto, escríbenos.
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